一、房屋租赁合同效力应该如何认定

认定房屋租赁合同的效力，需从多方面考量：

（一）合同主体。出租人与承租人需具备相应的民事行为能力。若一方为无民事行为能力人或，且未经法定代理人追认，合同可能无效。

（二）合同内容。合同条款应符合规定，不得违反法律强制性规定。例如，租赁用途不得为违法活动，租赁期限不得超过法律规定的最长期限（一般不得超过20年，超过部分无效）。

（三）租赁房屋的合法性。出租房屋应是合法建筑，不存在产权纠纷等问题。若房屋属于违法建筑或未经合法审批建设，可能无效。

（四）意思表示真实性。双方签订合同应是真实意思表示，不存在欺诈、胁迫等情形。若一方通过欺诈手段使对方在违背真实意思情况下签订合同，受欺诈方有权请求撤销合同。

（五）合同形式。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。未采用书面形式且无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

二、房屋租赁合同违约的内容有什么

房屋租赁合同违约内容主要涉及出租方和承租方两个方面。

出租方违约情形：

（一）未按约定交付房屋及其附属设施，例如约定好的家具、电器等未配备齐全。

（二）交付的房屋存在权利瑕疵，比如房屋存在抵押、查封等影响承租人正常使用的情况。

（三）在租赁期间擅自收回房屋，导致承租人无法继续使用租赁房屋。

承租方违约情形：

（一）未按约定支付租金，这是较为常见的违约行为，包括拖欠租金或不按约定的支付方式、时间支付。

（二）未经出租方同意擅自改变房屋用途，例如将居住用房改为商业经营用房。

（三）未经出租方同意擅自转租房屋，损害了出租方的权益。

（四）在租赁期间对房屋造成损坏且未按约定修复或赔偿。

当一方出现违约行为时，另一方有权依据合同约定和法律规定，要求违约方承担违约责任，如支付违约金、赔偿损失等。

三、租房期间房东卖房合同还有效吗

在租房期间，房东卖房的情况下，租赁合同依然有效。这在法律上被称为“买卖不破租赁”原则。

具体来说，“买卖不破租赁”是指在租赁关系存续期间，即使租赁物的所有权发生变动，原租赁合同对新的所有权人仍然具有法律效力。也就是说，租户与原房东签订的租赁合同不会因为房屋所有权的转移而受到影响，租户仍然可以按照原租赁合同的约定继续使用租赁房屋，新的房东需要继续履行原租赁合同中房东的义务，直至租赁期限届满。

不过，需要注意的是，“买卖不破租赁”原则也存在一些例外情况。例如，如果租赁合同的签订是在房屋所有权变动之后，或者租赁合同的约定与新的所有权人的合法权益存在冲突等，可能会影响租赁合同的效力。

总体而言，一般情况下租房期间房东卖房，租赁合同继续有效，租户的合法权益受法律保护。

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