一、合同到期后口头续约租金怎么计算的

合同到期后口头续约，租金的计算方式通常有以下几种情况：

（一）按照原合同租金标准计算。若双方在口头续约时未对租金作出新的约定，根据交易习惯和法律的公平原则，一般会默认延续原合同的租金标准，以保持租赁关系的稳定性。

（二）参照市场租金水平。若市场行情发生了较大变化，原租金标准明显不合理，且双方虽口头续约但有调整租金意向的，可参照同地段、同类型房屋的市场租金水平来确定新的租金数额。但这需要有充分的市场调查数据作为支撑。

（三）根据双方协商确定。若双方在口头续约时有关于租金的具体协商内容，比如约定在原租金基础上递增或递减一定比例等，那么就按照双方协商一致的结果来计算租金。

不过需要注意的是，口头续约存在一定风险，如发生争议，可能因缺乏书面证据而难以确定租金计算方式等关键内容。建议双方及时补签书面合同，明确租金等相关事项。

二、拖欠土地租金多久算自动了

一般而言，拖欠土地租金多久算自动解除合同，需依据合同具体约定来确定。若合同中有明确规定，比如约定拖欠租金达到一定天数，如30日、60日等，届时出租方有权解除合同，那么便按照该约定执行。

若合同没有相关约定，依据相关法律规定及司法实践，通常会考虑出租方是否进行催告等情况。若出租方催告承租方在合理期限内支付租金，而承租方在合理期限届满后仍未支付，出租方可以解除合同。这里的“合理期限”并没有统一的固定时长，需结合具体案件情况，综合考虑租金金额、租赁用途、交易习惯等多种因素来判定，可能是15日、30日等。

此外，若承租方拖欠租金的行为致使出租方的合同目的无法实现，即使未经过催告及合理期限等待，出租方也有权解除合同。总之，具体的解除时间需结合合同约定及实际情况综合分析判断。

三、签完合同后是否可以退租金

商铺签完合同后能否退租金，需根据具体情况分析：

（一）看合同约定。若合同中明确约定了在某些特定情形下可以退还租金，比如约定在商铺存在严重质量问题影响正常使用，或者因不可抗力导致无法继续使用商铺等情况下可退租金，那么符合这些约定条件时，就可以要求退还租金。

（二）看法定事由。若出现不可抗力致使合同目的无法实现，例如商铺因自然灾害等原因完全损毁无法正常经营；或者一方存在根本违约行为，比如出租方未按照约定提供符合条件的商铺，导致承租方无法正常使用商铺开展经营活动等，承租方有权解除合同并要求退还租金。

（三）若不存在上述约定或法定事由，仅仅是承租方自身原因想要解除合同退还租金，一般是不可以的，因为这种情况下承租方构成违约，需按照合同约定承担违约责任，可能无法退还全部或部分租金。

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