一、租赁合同一定要注销吗

租赁合同是否需要注销要看具体情况。

如果是普通的合同等民用租赁，一般不需要专门注销。当租赁期限届满，双方的权利义务自然终止，租赁关系结束，双方按照合同约定交接房屋及相关设施设备等即可。

然而，如果是涉及一些特殊租赁，例如企业租赁经营场地等情况，在某些行政管理或企业经营管理要求下可能需要进行注销相关备案登记等操作。比如企业不再续租场地，之前进行了租赁合同的工商备案登记，为了避免后续不必要的麻烦，可能需要去办理注销备案手续，以告知相关管理部门企业经营场所等情况的变更。

所以不能一概而论地说租赁合同一定要注销。

二、与签租赁合同有效吗

公司作为一种法人组织，与公司签订租赁合同通常是有效的，但需满足一定条件。

（一）主体方面

1. 公司必须是依法成立并合法存续的。如果公司处于吊销未注销等非法状态，签订合同的效力可能存在问题。

2. 代表公司签订合同的人要有相应的授权。如果是法定代表人签订，在其权限范围内的签订行为有效；如果是其他员工签订，则需有公司明确的授权，否则合同效力待定，公司追认则有效，不追认则无效。

（二）合同内容方面

1. 合同内容应是双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫、重大误解等导致合同可撤销的情形。

2. 内容不违反的强制性规定。例如，不能将用于违法活动的场地进行租赁约定，这种违反法律强制性规定的合同条款无效。

3. 合同条款应明确具体，包括租赁物的描述、租赁期限、租金及支付方式、维修责任等重要条款。

三、办公司用租赁合同可以吗

如果要设立公司，使用租赁合同是可以的。

在公司设立过程中，需要有经营场所。租赁合同是证明公司有合法经营场所的有效文件之一。这一合同能够向工商登记机关等相关部门表明公司有固定的办公地点，符合注册公司的场地要求。

不过，在使用租赁合同用于办公司时，需要注意一些事项。一是合同内容要完整，应包含租赁双方的信息、租赁场地的具体地址、租赁期限、租金金额及支付方式等基本条款；二是租赁的场地用途要符合公司的经营性质，比如不能将住宅用途的场地用于某些商业性很强且不允许在住宅经营的公司；三是租赁合同需符合法律法规规定，不存在无效或可撤销的情形，例如以欺诈、胁迫手段订立的租赁合同可能会被认定无效。

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