一、租赁合同效力的认定

租赁合同的效力认定主要考虑以下几个方面：

（一）主体方面

1. 出租方和承租方需具有相应的民事行为能力。如果是自然人，需达到法定年龄且精神正常；如果是法人或其他组织，需在其合法的经营范围内从事租赁活动。例如，未成年人签订的租赁合同可能因不具备完全民事行为能力而效力待定。

2. 出租人应为租赁物的合法权利人或者有权处分人。若出租人并非租赁物的所有人，且没有合法的处分权，比如擅自出租他人之物，合同可能面临效力问题。

（二）内容方面

1. 合同内容需符合的规定，不违反强制性规定。例如，租赁用途不得为违法犯罪活动相关的用途。

2. 合同应体现双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形。如果一方以欺诈手段使对方签订租赁合同，受欺诈方有权请求撤销合同，合同在撤销之前有效，撤销之后自始无效。

（三）形式方面

1. 对于租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。未采用书面形式的，视为不定期租赁，而不是直接认定。

总之，租赁合同的效力认定需综合多方面因素进行判断。

二、是租赁合同吗

借条不是租赁合同。

借条是表明债权债务关系的书面凭证，一般由书写并签章，表明债务人已经欠下借条注明金额的债务。其重点在于明确借款事实，包括借款金额、借款时间、还款时间等借款相关的要素。

而租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同主要涉及租赁物的使用、租赁期限、租金数额与支付方式等与租赁相关的内容。

两者在性质、内容、目的等方面都存在明显区别，分别用于规范不同的民事法律关系。

三、房子租赁合同如何签

签订合同需要注意以下几点：

1. 明确合同主体。要写明出租方和承租方的姓名、号等身份信息，确保双方身份明确。

2. 房屋基本情况。包括房屋的具体地址、面积、户型、装修状况等，防止对租赁房屋的情况产生争议。

3. 租赁期限。应明确起始日期和终止日期，同时约定租赁期限届满后的续租、优先承租等相关事宜。

4. 租金及支付方式。确定租金的具体金额、支付周期（如月付、季付等），以及支付的方式（如现金、转账等）。

5. 房屋用途。明确约定房屋是用于居住还是商业用途等特定用途。

6. 维修责任。一般来说，非因承租方故意或重大过失导致的房屋设施损坏由出租方负责维修，但双方也可协商确定。

7. 违约责任。双方应约定如果一方违反合同约定（如承租方逾期支付租金、出租方未提供符合约定的房屋等）应承担的责任，例如支付违约金等。

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