一、租赁合同需要递增租金吗

租赁合同是否需要递增租金，这取决于租赁双方的约定。

从法律角度看，并没有强制要求租赁合同必须设定租金递增条款。如果双方在平等自愿、协商一致的基础上达成租金递增的约定，这是合法有效的。例如，在商业租赁中，考虑到市场发展、通货膨胀等因素，双方可能约定按一定比例或金额逐年递增租金，以保障出租方的收益与市场情况相适应。

然而，如果租赁合同中未约定租金递增条款，在租赁期间，出租方不能擅自提高租金。除非出现法定的情形，如政府基于公共利益调整租金指导价且符合相关规定影响到该租赁合同的情况，但这种情况比较特殊。总之，租金是否递增主要依据双方在合同中的约定。

二、未到期租赁合同怎么处理

如果要处理未到期的租赁合同，有以下几种常见情况：

（一）协商解除

1. 双方可以协商一致解除租赁合同。例如，租客因工作调动要前往其他城市，与房东协商提前终止合同，只要双方就达成一致意见，包括对已支付租金、押金的处理等，就可以解除合同。

2. 在协商过程中，可能涉及到补偿问题。比如房东同意租客提前解约，但要求租客支付一额的违约金，这需要根据租赁合同的约定或者双方重新协商确定。

（二）法定解除

1. 如果出现不可抗力因素，致使合同无法继续履行，例如租赁的房屋因自然灾害损毁无法居住，双方都有权解除合同，并且不需要承担违约责任。

2. 如果一方严重违反合同约定，另一方也可以解除合同。例如房东未按照合同约定提供可正常使用的房屋，租客有权解除合同；或者租客长期拖欠租金，房东也可解除合同。

三、租赁合同终止返还租金吗

租赁合同终止是否返还租金，需根据具体情况判断。

如果是因为出租方的原因导致合同提前终止，例如房屋被征收、出租方违约等，承租方已支付但未使用的租金应当返还。比如，房屋因城市规划被征收，承租方不能继续使用房屋，已缴纳的剩余租期租金出租方应退还。

如果是承租方的原因致使，例如承租方提前解约，那么通常已支付的租金可能不会全部返还。可能需要按照合同约定扣除一定的违约金后，再对剩余租金进行处理。

若合同正常履行完毕终止，一般不存在返还租金的情况，除非双方另有约定，例如合同约定在某些条件下，出租方给予承租方一定的租金优惠或返还部分租金。

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