一、买二手房适用买卖不破租赁吗

买二手房适用买卖不破租赁原则，但需满足一定条件。

其一，租赁合同需成立且生效。即租赁双方就租赁事宜达成一致，合同内容符合法律规定，不存在无效或可撤销的情形。例如，不存在欺诈、胁迫等导致的因素。

其二，租赁物在租赁期间发生所有权变动。也就是在租赁合同存续期间，房屋所有权因买卖等合法原因从原房主转移至新的买受人。

其三，承租人的租赁权需先于所有权变动而存在。若所有权变动在前，租赁关系在后，则不适用该原则。

在满足上述条件时，即使房屋所有权发生转移，新的买受人也不能随意解除原有的租赁合同，而应继续履行，直至租赁期限届满。这一原则旨在保护承租人的合法权益，维护租赁关系的稳定性。不过，若原租赁合同存在特殊约定，比如约定在房屋出售时租赁合同自动解除等，且该约定不违反强制性规定，则应按照约定执行。

二、二手房面积误差怎么解决

二手房面积出现误差，可按以下方式解决：

若误差在合理范围内，一般依据合同约定处理。若合同对面积误差有明确约定，比如约定了具体的误差处理方式、补偿或赔偿标准等，则按合同条款执行。

若合同未作约定，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算，即多退少补。例如，实际面积比合同约定面积小2%，则购房者可按比例要求卖方退还相应房款。

若面积误差比绝对值超出3%，购房者有权要求、返还已付购房款及利息。若购房者同意继续履行合同，实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由购房者按照约定的价格补足，超出3%部分的房价款由卖方承担，所有权归购房者；实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由卖方返还购房者，超出3%部分的房价款由卖方双倍返还购房者。

三、二手房买卖纠纷怎么处理

处理二手房买卖纠纷，可通过以下方式：

一是协商解决。买卖双方自行沟通，就争议问题达成一致解决方案。这是较为便捷、成本较低的方式，能保持双方合作关系，节省时间与精力。比如对房屋装修补偿等小问题协商确定补偿金额。

二是调解。可向相关部门或第三方调解机构申请调解。调解机构会根据双方意愿及实际情况，提出合理解决方案，促使双方达成和解。如当地房产管理部门可能会介入调解一些常见纠纷。

三是。若双方在中有仲裁条款，可向约定的仲裁机构申请仲裁。仲裁裁决具有法律效力，且程序相对灵活、高效。

四是诉讼。若协商、调解不成，且无仲裁约定，可向有管辖权的人民提起诉讼。法院会依据事实和法律作出判决。在诉讼过程中，要注意收集和保存相关证据，如购房合同、付款凭证、房屋质量检测报告等，以支持自己的诉求。

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