一、租赁合同在什么情况下无效

租赁合同在以下几种常见情况下会被认定为无效：

一是合同主体不适格。比如签订合同的一方不具备相应的民事行为能力，例如未成年人、精神病人等在不能辨认自己行为时签订的租赁合同。

二是合同内容违反法律法规的强制性规定。例如租赁的房屋属于违法建筑，未取得规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，此类租赁合同无效。

三是合同存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形。若出租人与承租人恶意勾结，通过租赁行为损害他人合法权益，该合同无效。

四是合同以合法形式掩盖非法目的。比如表面是，实际是为了进行非法活动，如赌博、等，这样的租赁合同无效。

五是违反公序良俗。若租赁行为违背社会公共秩序和善良风俗，也可能导致合同无效。当租赁合同被认定无效后，双方应根据各自过错承担相应责任。

二、无权租赁合同是否有效

无权租赁合同的效力需分情况判定：

其一，若合同签订时，出租方虽无所有权，但具有合法的占有、使用及收益权能，且该处分行为未违反法律法规强制性规定及公序良俗，同时也不存在恶意串通等导致合同无效的法定情形，那么该租赁合同有效。例如，承租人经出租人同意后将租赁物转租给第三人，该转租合同通常是有效的。

其二，若出租方既无所有权，也无合法的占有、使用及收益权能，擅自出租他人财产，原则上该租赁合同属于效力待定合同。若在合理期限内，出租方取得所有权或得到真正权利人的追认，那么合同有效；反之，若未取得所有权且未得到追认，合同则无效。

在司法实践中，具体案件还需结合实际情况，依据相关法律规定及证据进行综合判断，以确定无权租赁合同的效力。

三、永久租赁合同有效吗

永久租赁合同通常是无效的。具体分析如下：

从租赁期限角度看，根据我国相关法律规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。法律作出这样的规定，是考虑到财产的使用价值和经济利益的平衡，避免因过长的租赁期限影响财产的流转和合理利用。

从合同性质角度讲，租赁合同是转移租赁物使用、收益权的合同，若租赁期限永久，将使出租人的所有权在相当程度上被虚化，有悖于物权的基本原理。

所以，所谓的永久租赁合同，其超出20年租赁期限的部分不具有法律效力。当事人若想长期租赁，可在20年租赁期限届满后，通过续订租赁合同的方式继续租赁，但每次续订的期限同样不得超过20年。

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