一、租赁合同如何是无效的

租赁合同在以下几种情形下会被认定为无效：

一是合同主体不适格。比如签订租赁合同的一方或双方不具备相应的民事行为能力，像未成年人、精神病人在不能辨认自己行为时签订的租赁合同。

二是合同内容违反法律法规的强制性规定。例如租赁的房屋属于违法建筑，未经相关部门批准建设，此类租赁合同因违反城乡规划等法律法规而无效；或者约定的租赁用途为非法活动，如将用于制毒等违法犯罪行为。

三是存在欺诈、胁迫等手段订立合同，损害国家利益的情况。若一方通过欺诈手段使另一方在违背真实意思的情况下签订租赁合同，且损害了国家利益，该。

四是恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的租赁合同。比如出租人与承租人恶意勾结，故意损害房屋真正所有权人的利益签订的租赁协议。

五是以合法形式掩盖非法目的的租赁合同，同样不具有法律效力。

二、租赁合同有误是否有效

租赁合同存在错误时，其效力需根据具体情况判断：

一是若错误属于笔误等非实质性错误，不影响合同主要内容和当事人真实意思表示的，合同依然有效。例如，合同中租赁房屋的门牌号写错一个数字，但根据其他信息能明确具体租赁房屋的，这种小错误不影响合同整体效力，当事人可协商更正错误内容。

二是若错误涉及合同关键条款，如租赁期限、租金金额、租赁物范围等重要内容，且导致双方对合同理解产生重大分歧，无法确定当事人真实意思表示的，合同效力可能存在瑕疵。此时，双方可协商补充约定、重新签订合同，若协商不成，可能需通过诉讼等方式，由根据具体证据和情况来认定合同效力。

三是若错误是因一方欺诈、胁迫等违法违规行为导致的，受损害方有权请求撤销该合同，合同被撤销后自始无效。

三、租赁合同20年是否有效

租赁合同20年的效力需分情况来看。

一方面，根据我国法律规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。这是为了维护租赁市场的稳定以及平衡双方当事人的利益。也就是说，如果签订的租赁合同约定租赁期限为20年，在20年的期限范围内，合同是有效的，双方应当按照合同约定履行各自的义务。

另一方面，租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起同样不得超过20年。例如，20年租赁期满后，双方协商再续租，续租期限超过20年的部分同样不具有法律效力。

此外，虽然超过20年部分的约定无效，但不影响合同其他部分的效力，其他部分仍然对双方具有约束力。在实际的租赁活动中，当事人应当了解并遵守相关法律规定，合理约定租赁期限，以避免因合同条款无效而引发不必要的纠纷。

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