由于政策和旧房转让土地增值税计算过程的复杂性，财务人员往往难以掌握实物。下面就旧房转让土地增值税如何计算进行详细分析，主要应注意以下几个方面：

　　旧房转让土地增值税查帐方式的适用范围

　　1.适用个人名义的商业再转让;

　　2.适用公司名下的住宅、商业再转让;

　　3.个人名下的住宅转让不适用。

　　根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)第三条的规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税，自2008年11月1日起实施。

　　旧房转让土地增值税计算步骤：

　　①计算扣除项目金额=原购房发票金额(1+5%N)+转让环节缴纳的有关税金，其中N代表原购房发票所载日期至售房发票开具之日止的年数;

　　②计算土地增值额=旧房及建筑物转让价款-扣除项目金额;

　　③计算土地增值率=(土地增值额÷扣除项目金额)×100%;

　　④根据土地增值率找出土地增值税适用税率;

　　⑤计算应纳土地增值税=土地增值额×适用税率。

　　旧房及建筑物的评估价格，指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。计算公式为：旧房评估成本价格=房地产重置成本价×成新度折扣率。

　　按评估价格计算土地增值税步骤：

　　①计算扣除项目金额=重置成本价×成新度折扣率+取得土地使用权时所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金+转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估支付的评估费用;

　　②计算土地增值额=旧房及建筑物转让价款或评估价款-扣除项目金额;

　　③计算土地增值率、确定适用税率及计算应纳税款与以上第一种方法步骤相同。

　　此外，根据财税〔2006〕21号文件的规定，对纳税人转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据税收征管法第三十五条的规定，实行核定征收。

　　房产过户土地增值税怎么计算

　　1、契税：

　　(1)宅、家庭的唯一住房，户型面积≤90平方米，契税为房款的1%;90平方米144平方米，契税为房款的3%。

　　(2)非普通住房、非家庭唯一住房、商业投资性房产(商铺、办公写字楼、商务公寓等)，契税为总房3%。免征情况：无

　　从2021年9月1日起，契税税率规定为3%-5%。根据契税法(2021.9.1实施)规定，契税税率为3%-5%，契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。

　　2、营业税：

　　(1产证未满2年，营业税为房款的5.6%。

　　(2)房产证满2年，面积大于144，要缴纳房产交易盈利部分的5.6%;面积≤144免交。

　　3、个人所得税：个人所得税=房屋总价×1%或差额×20%，房产证(契税完税发票)日期过5年且是家庭唯一住房的免征个人所得税。

　　4、印花税：印花税=计税价格×0.05%，征收标准：0.05%，个人销售或购买住房暂免征印花税。

　　5、土地增值税：应纳土地增值税额=计税价格×核定征收率。商铺、写字楼、酒店为10%，其他非住宅类房产为5%。(城市不同标准有差异)，个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　6、登记费：个人住房登记每件80元(含土地使用权证工本费);非住房房屋登记收费标准为每件550元。

　　实践中，各省(自治区、直辖市、计划单列市)对纳税人转让旧房及建筑物土地增值税清算，会根据现行土地增值税规定作出具体征管规定。