从流程来看，购房可分为缴纳、签订、备案、交房、入住、办等若干阶段。一般来说，从缴纳订金到拿到房产证,其间一旦出现相关问题,购房者有权要求退房。但是，一旦完毕，房屋的所有权已完成了转移，除非合同里有约定，否则一般情况下购房者很难退房。

退房10大正当理由多涉及卖方违约

那么，符合哪些条件才能退房呢?李*岗介绍,像恒-大这种宣布无理由退房的是少数，一般来说，购房者退房都需“限定条件”，多涉及违约等情况。

具体来说,主要可分以下10种情况:

1、购房合同本身无效,即开发商的销售行为违反了法律、行政法规的强制性规定等情况。比如开发商没有取得预售许可证进行预售,所签订的合同则没有法律效力,业主有权要求退房。

2、购房合同被依法撤销。比如合同显失公平的或开发商以欺诈、胁迫的手段使购房人在违背真实意思的情况下订立的合同。

3、面积误差超标。实际测量与合同约定的建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值,其中有一项超出3%的,购房人有权退房。

4、开发商擅自变更规划、设计,或经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更但未在规定时限通知购房者。

5、按揭未获批准,即因不可归责于买方的事由,导致不能签订合同,并导致合同不能继续履行的情况。

6、先卖后抵、或先抵后卖,即商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人等情况。

7、房屋主体结构质量不合格,即承重墙、梁、柱等出现质量问题,不能交付使用;或交付使用后主体结构质量经核验确属不合格。

8、出卖人迟延交付房屋。经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未履行交付房屋义务的,买受人有权请求,但当事人双方另有约定的除外。

9、无法办理房屋所有权登记。办理房屋所有权登记的期限届满后起超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记的情况。

10、除此之外的其他一些情况,包括患重病等一些特殊情况。

如何应对各类退房陷阱和误区?

因商品房的买卖不同于其他日常生活消费品的买卖、其交易周期长，涉及资金量大，技术问题多、权利义务关系复杂,因此在实际退房中并非那么容易。

开发商规避退房?特别关注合同违约责任可签退房补充协议

虽然中有退房的相关规定，但具体购房合同中，对此作出明确约定的并不多。开发商为降低风险，往往还会约定一些规避性的条款，比如为规避延迟交房,开发商通常在商品房买卖合同中约定较低的交房条件等。

签订购房合同时，一定要注意重点约定违约责任，看是否有关于退房的相关约定。比如房屋质量不合格等情况下，开发商应承担怎样的责任等内容。若没有相关约定，可选择和开发商协商签订一个补充协议。开发商印制的格式文本，多会偏重自己的利益,规避购房者的权利。但根据我国法律规定，类似状况如果与法律规定相违背，相关的条款无效。

符合条件就能退?需提交相关证据购房各环节注意搜集

我国及相关的司法解释中对退房条件作出相关规定，但实际操作中消费者或将面临举证难的问题。他说，比如交房后房屋出现质量问题,要想退房，需提交由质量监督部门出具的质量鉴定报告，若购房者或其直系亲属患重大疾病等情况，要想退房需提交二级以上公立医院相关证明等等。

购房者在各个环节要提前考虑到这些问题，在每个环节提前搜集并保留相关证据和材料。此外消费者在购房之初就应对开发商的资质、信誉体系、楼盘质量等情况进行考察,考虑到后期可能出现的一些风险,由此判断是否购买。

向起诉太麻烦?协商或比耗时还长协商不成抓紧起诉

退房情况确实比较复杂,能退还是不能退,有时很大程度取决于开发商和购房者协商的结果。但实际操作中因各种理由,退房过程可能并没有那么利索。

遇到退房相关问题,一些购房者可能并不愿诉诸法律,习惯性认为打官司更麻烦。但就他这些年经手的一些退房问题来说，证据充分的情况下,有时起诉比找开发商协商更有利于解决问题,耗时也更短。因此若协商不成，可抓紧起诉。

退房只退房款?别忘了退保费和利息违约金就高不就低

据介绍，购房者办理时，有的银行会要求买家购买相关保险产品，投保人要求解除合同的，保险人可收取自保险责任开始之日起到之日止期间的保险费，剩余部分退还投保人。此外，法规中对一些退房情况明文规定开发商要返还利息赔偿损失的，购房者对此不要忽略。

此外，若开发商违约导致退房，违约金不足以弥补实际全部损失的，差额部分由开发商继续赔偿。如违约金高于实际损失，开发商则直接按违约金来赔偿。

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