一、协议离婚必须要具备哪些条件

协议离婚需具备以下条件：

（一）双方当事人须为合法登记的夫妻，即双方存在有效的婚姻关系。若不存在合法有效的婚姻关系，如无效婚姻、可撤销婚姻等，不能通过协议离婚方式解除关系。

（二）双方当事人须具有完全民事行为能力。若一方或双方为无民事行为能力人或，无法独立进行离婚意思表示和相关行为，不能协议离婚，只能通过诉讼由法定代理人代理。

（三）双方当事人须有离婚的合意。即双方自愿离婚，就解除婚姻关系达成一致意见，不存在一方胁迫、欺诈等情形。

（四）双方当事人须对子女抚养、财产以及债务处理等事项协商一致。包括确定子女抚养权归属、支付方式和数额，对的分割达成明确协议，对的承担作出安排等。只有满足这些条件，夫妻双方才能顺利通过协议离婚方式解除婚姻关系。

二、房子归女方没办过户

这种情况下存在一定的法律风险和后续处理要点。

一方面，虽然离婚协议中明确约定房子归女方，但在未办理过户手续前，从法律物权角度看，房屋的所有权尚未完全转移至女方名下。根据我国相关法律规定，不动产的物权变动以登记为生效要件。也就是说，在未过户时，从法律形式上，房屋产权登记人仍享有一定的物权效力。

另一方面，若涉及到第三方权益，比如房屋产权登记人对外有债务纠纷，该房屋仍有可能被主张权利，尽管离婚协议有约定，但不能对抗善意第三人。

为保障女方的合法权益，女方应尽快督促男方配合办理房屋过户手续。若男方拒绝配合，女方可以持离婚协议等相关证据向提起诉讼，要求男方履行协议约定，协助办理过户手续。法院一般会依据离婚协议的内容支持女方的诉求，待胜诉后，女方可通过法院程序来完成房屋过户。

三、离婚协议能否约定永久居住权

离婚协议可以约定永久居住权，但需明确相关要点。

一方面，从法律性质看，居住权是一种用益物权。夫妻双方在离婚协议中约定一方对特定房屋享有永久居住权，只要是双方真实意思表示，且不违反的强制性规定，该约定通常是有效的。比如，考虑到经济困难、照顾子女等合理因素，约定一方永久居住在夫妻共同房产内。

另一方面，在具体约定时要注意细节。首先，应明确居住的具体房屋范围，包括房屋的地址、面积等具体信息。其次，要确定居住权的具体内容，例如是否可以单独使用某些附属设施等。最后，还需考虑到房屋后续的处分问题，若房屋后续发生所有权变更，居住权的约定是否依然有效等，都应在协议中予以清晰说明。

总之，离婚协议能约定永久居住权，但需谨慎约定各项内容，以保障双方的合法权益，避免日后产生不必要的纠纷。

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