转自：山东高法

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合同的订立

要约与要约要请

（商业广告中的内容能作为

确定合同权利义务的依据吗？）

法言俗语

在订立合同的过程中，一般都有一个你来我往的磋商过程，在这个过程中，除了要约和承诺之外，还有一个与要约极为相近的概念——要约邀请。正确区分要约和要约邀请两个概念，对于判断合同是否成立具有至关重要的作用。要约是希望与他人订立合同的意思表示，是一种法律行为，内容具体确定，一旦受要约人承诺，双方之间合同关系成立，要约人即受法律约束。要约邀请是呼唤他人向自己发出要约，通常被看作是事实行为，不具有法律约束力。

以案释法

购房者买房时，除选择地段之外，小区的综合配套也成为影响择房置业的重要因素。为迎合当下的健身热潮，提升楼盘品质，许多开发商会在小区内部规划健身会所，从而吸引购房者。老刘是一名资深的运动发烧友，近日，准备购入一套改善性住房。长江置业开发的凤凰庄园小区在宣传资料中称，“住凤凰庄园，尊享家门口的健身房”。老刘被小区规划内的健身房所吸引，于是与长江置业签订了《商品房买卖合同》。交房后，开发商所承诺的健身房却变成了综合超市。老刘得知后，诉请解除双方之间的买卖合同并要求开发商赔偿损失。开发商则主张其宣传内容为要约邀请，未载入合同，对双方不具有约束力。

法官说法

实践中，开发商的商业广告和宣传的内容通常会被认定为要约邀请，对发出方不具有约束力。但是，广告宣传内容就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，则要视为要约，即使未载入合同，也将被视为合同条款，对双方产生法律约束力。上述案例中，长江置业在其销售广告、宣传资料中，均已显著方式声明“住凤凰庄园，尊享家门口的健身房”，上述内容已构成对凤凰庄园小区配套设施所做的允诺，内容具体，并成为该小区的一个重要卖点，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格均有重大影响，构成要约。

房屋的本质属性是其居住属性，这也是其核心价值的体现。小区内规划有健身房只是影响老刘诸多购房因素中的一个，小区的位置、户型、价格、物业服务等也会对其是否置业产生影响。虽然，宣传中的健身房变为综合超市，但并未影响房屋的居住和使用功能，也未影响合同订立目的的实现，不符合合同解除的条件。但是长江置业的行为已构成违约，应当赔偿由此给老刘造成的损失。

购房者在购房前应对房产地理位置、周边配套等影响置业的因素进行全方位了解，不要盲目轻信广告宣传。对于广告宣传内容，一定要分清楚是要约还是要约邀请。对合同条款要仔细阅读，尤其要关注对自己订立合同产生重大影响的因素是否被写入合同。

《民法典》条文

第四百七十三条 要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金募集说明书、商业广告和宣传、寄送价目表等为要约邀请。

商业广告和宣传内容符合要约条件的，构成要约。