一、购房付定金后不买需要付违约金吗

一般情况下，购房付定金后不买是需要承担一定责任的，但不一定是违约金。

定金是一种担保方式。如果购房者支付定金后决定不购买房屋，按照法律规定，出卖人有权没收定金。这是因为定金的作用在于确保双方按照约定履行合同义务。

不过，如果双方在合同中有关于违约金的特殊约定，并且这种约定符合法律规定，那么就可能需要按照约定支付违约金。但在没有特殊约定时，仅仅是交付定金后不买房，出卖人可没收定金作为违约方的惩罚措施，而不是额外要求支付违约金。

需要注意的是，如果是因为不可抗力等法定免责事由导致无法购房，那么购房者不需要承担定金被没收的责任。

二、签了买家反悔怎么办

如果签了房屋买卖合同后买家反悔，分以下情况处理：

1. 若买家只是单纯反悔，没有法定解除事由，卖家可以要求买家继续履行合同。因为依法成立的合同，对双方具有法律约束力，双方应按约定履行各自义务。

2. 如果买家明确表示不履行合同义务，属于违约行为。卖家可以依据合同约定要求买家承担违约责任，如支付违约金。违约金的数额通常按照合同约定计算，如果约定的违约金低于造成的损失，卖家可以请求或者机构予以增加；如果约定的违约金过分高于造成的损失，买家可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少。

3. 在某些特殊情况下，例如因不可抗力致使合同目的不能实现等法定解除情形，买家可以，但需要承担证明责任。否则，买家不能随意解除合同，否则需承担相应法律后果。

三、买房定金哪个不能退

定金不能退，订金可以退。

（一）定金

1. 定金是一种担保方式，旨在确保合同的履行。如果购房者交了定金之后，因为自身原因不想购买房屋，开发商有权不退还定金。例如，购房者在签订后，又发现了其他更喜欢的房子而想毁约，这种情况下定金无法退回。

2. 不过，如果是因为开发商的原因导致合同无法履行，比如开发商没有取得预售许可证或者房屋存在严重质量问题等，开发商需要双倍返还定金给购房者。

（二）订金

1. 订金一般被视为预付款，它不具备定金的担保性质。如果购房者不想购买房屋，在和卖方协商后，卖方通常应该退还订金。

2. 但是如果在订金交付后，双方达成了补充协议对订金的性质做了特殊约定，例如约定其具有定金性质，那么就要按照约定处理。

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