一、购房合同违约如何作废

购房合同违约并不必然导致合同作废。

如果一方违约，另一方想解除购房合同（类似于让合同作废的效果），分以下情况：

1. 约定解除。如果购房合同中明确约定了某种违约行为发生时，另一方有权解除合同，那么当该违约情形出现，守约方可以按照合同约定行使解除权。例如，合同约定如果卖方未能在约定时间内办理房屋产权过户手续，买方有权解除合同，当这种情况发生时，买方可以通知卖方解除合同。

2. 法定解除。根据法律规定，在某些情形下也可以解除购房合同。例如，因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的等。符合这些法定情形时，守约方可以向违约方发出解除合同的通知，解除购房合同。

不过，解除合同需要按照法定程序进行，并且可能涉及违约责任的承担等后续问题。

二、购房合同严重违约认定

购房合同严重违约的认定通常从以下几个方面考虑：

（一）逾期履行方面

1. 付款逾期：如果购房者逾期支付购房款，且逾期时间较长、逾期金额较大，比如超过合同约定付款期限较长时间（例如三个月以上），或者逾期金额达到购房款的一定比例（如20%以上），可视为严重违约。

2. 交房逾期：开发商逾期交房，超出合同约定交房日期较长时间（像半年以上），严重影响购房者对房屋的使用权益，可认定为严重违约。

（二）履行内容不符方面

1. 房屋质量：如果交付的房屋存在严重质量问题，例如主体结构存在安全隐患，或者房屋实际状况与合同约定的装修标准、户型结构等严重不符。

2. 产权瑕疵：开发商无法按照合同约定为购房者办理产权登记，如存在抵押无法解除、土地性质与约定不符等导致购房者不能取得合法产权的情况。

（三）违约主观故意方面

如果违约方存在故意欺诈、恶意隐瞒重要事实等主观故意行为，导致另一方合同目的无法实现，也可认定为严重违约。

三、购房合同违约怎么退房

如果购房合同违约想要退房，主要有以下情况和步骤。

（一）符合法定退房情形

1. 房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的，购房者有权退房。

2. 实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%，购房者可以要求退房。

3. 开发商逾期交房，经催告后在合理期限内仍未交房的，购房者可以退房。

（二）合同约定退房情形

如果购房合同中明确约定了特定的违约情形下购房者可以退房，例如开发商未办理相关证件导致房屋无法正常交易等，当这些约定的违约情形发生时，购房者可依约退房。

（三）退房程序

1. 首先要书面通知开发商，表明退房的意愿和理由，要求开发商在一定期限内给予答复。

2. 开发商同意退房的，双方应协商处理退款金额、违约金等相关事宜，并签订退房协议。

3. 如果开发商不同意退房，购房者可以根据具体情况向提起诉讼，通过司法途径解决纠纷。

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