一、按揭房退房违约金怎么算的

按揭房退房违约金的计算方式，通常取决于的具体约定以及相关法律法规的规定，以下是常见情况：

其一，按合同约定计算。若购房合同中明确规定了退房违约金的具体数额或计算方法，那么应按照合同执行。比如合同约定违约金为房价款的一定比例，如5%，则按此比例乘以房屋总价得出违约金数额。

其二，若合同没有约定或约定不明确。根据法律规定，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。例如，因购房者自身原因退房，若开发商因购房者退房而遭受了如房屋空置损失、重新销售成本等，违约金可能会参考这些实际损失来确定。

此外，在一些特殊情况下，如因不可抗力导致退房，购房者可能无需承担违约金。总之，具体的违约金计算需结合实际情况分析。

二、退房违约金怎么赔

退房违约金的赔偿需根据具体情况确定，主要分以下几种情形：

若购房合同中明确约定了退房违约金的具体数额或计算方法，那么通常应按照合同约定执行。比如约定违约金为购房款的一定比例，那就按此比例计算额。

若合同没有约定或约定不明确，当因购房者自身原因退房，如无正当理由逾期付款导致退房，一般需赔偿因退房给开发商造成的实际损失。这可能包括开发商为该房屋已支出的成本，如前期建设费用、营销费用等合理支出。

若因开发商的过错导致购房者退房，如房屋存在严重质量问题、开发商逾期交房等违约行为，购房者不仅可以退房，还可要求开发商赔偿损失，包括已付房款的利息、装修费用等。同时，开发商应承担违约责任，违约金的数额根据其过错程度和给购房者造成的损失确定。

三、怎么要求退回

要退回购房定金，可参考以下方法：

若因不可归责于双方的事由，导致合同未能订立，购房者可要求退还。比如在认购书约定的期限内，双方就合同条款协商不成。此时，购房者应收集好双方协商过程的相关证据，如聊天记录、邮件等，向开发商提出退还定金的要求，若遭拒绝，可通过诉讼解决。

若开发商存在违约行为，如未取得许可证、擅自更改房屋规划设计等，购房者有权解除认购协议并要求退还定金。购房者需留存开发商违约的证据，如政府部门发布的相关公告、现场照片等，然后依据法律规定和认购协议条款，向开发商主张权利，协商不成可向起诉。

若购房者自身原因不想购房，一般情况下定金难以退还。但如果符合相关法律规定的特殊情形，也可尝试与开发商协商，以争取退还部分或全部定金。

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