一、卖房合同违约金怎么算的

卖房合同违约金的计算方式通常有以下两种情况：

一是合同中有明确约定的，从其约定。如果买卖双方在签订卖房合同时，已经就违约金的具体数额或计算方法达成了一致意见，那么在一方违约时，就应当按照合同约定来计算违约金。例如，约定违约金为房屋总价的一定比例，如10%，或者约定按照每日一定金额计算逾期交房或付款的违约金等。

二是合同中没有约定或者约定不明确的。这种情况下，根据相关法律规定，违约金的数额应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以确定。比如，因卖方违约导致买方遭受了额外的租房费用、房价上涨的差价损失等，这些实际损失都可以作为确定违约金数额的参考。

需要注意的是，约定的违约金过分高于或低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者机构予以适当减少或增加。

二、卖房归谁管

卖房合同纠纷的管辖主体，需根据具体情况确定：

一是协商解决。买卖双方可自行协商，就争议事项达成一致解决方案。这种方式高效便捷，能节省时间与精力。若协商成功，双方应签订书面协议，明确约定相关事项，以避免后续纠纷。

二是向房地产管理部门投诉。若协商不成，可向当地房地产管理部门反映情况，寻求帮助与协调。房地产管理部门有权对房地产交易活动进行监督管理，可依据相关规定对纠纷进行调解处理。

三是申请仲裁。若双方在卖房合同中约定了仲裁条款，那么可向约定的仲裁机构申请仲裁。仲裁裁决具有终局性，对双方均有约束力。

四是提起诉讼。若未约定仲裁条款，当事人可向有管辖权的人民法院提起诉讼。一般而言，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。法院将依据事实与法律作出公正判决。

三、卖房合同纠纷怎么处理

处理卖房合同纠纷，可通过以下方式：

一是协商解决。买卖双方可自行沟通，就争议事项进行友好协商，尝试达成一致解决方案。这是最便捷、成本最低的方式，若能协商成功，可签订补充协议明确双方权利义务。

二是调解。可向相关调解机构申请调解，如当地的协会、委员会等。专业调解员会根据法律和事实，促成双方达成和解协议。

三是仲裁。若双方在合同中约定了仲裁条款，那么可向约定的仲裁机构申请仲裁。仲裁裁决具有法律效力，一方不履行的，另一方可以申请法院。

四是诉讼。若协商、调解不成，且没有仲裁约定，可向有管辖权的人民法院提起诉讼。法院会依据相关和事实证据进行审理，并作出判决。在处理卖房合同纠纷时，要注意收集和保存相关证据，如合同文本、付款凭证、沟通记录等，以维护自身合法权益。

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