一、卖房时交房违约金怎么算

在卖房过程中，交房违约金的计算方式通常有以下几种情况：

一是按照合同约定计算。如果买卖双方在中明确约定了交房违约金的具体数额或计算方法，那么应按照该约定执行。例如，约定违约金为固定金额，如卖方逾期交房需支付5万元违约金；或者约定按照逾期天数乘以一定金额计算，如每日按照房价款的万分之几支付违约金。

二是在合同没有约定或约定不明确的情况下，根据相关法律规定来确定。一般会参照因卖方逾期交房给买方造成的实际损失进行计算，如买方因未能按时入住而额外支付的租房费用等。同时，法院在裁判时也会综合考虑合同履行情况、当事人过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则来合理确定违约金数额。

需要注意的是，若约定的违约金过高或过低，当事人可以请求法院或机构予以适当调整，以保障双方的合法权益。

二、卖房未按时间交房怎么办

在卖房过程中，若卖方未按约定时间交房，可根据具体情况采取不同措施。

若合同中有明确的违约责任条款，买方可以依据合同要求卖方承担相应责任。一般而言，卖方可能需要支付违约金，违约金的数额通常会在合同中事先约定。比如合同约定每逾期一日，按照房屋总价的万分之几支付违约金。

如果逾期交房给买方造成了实际损失，且损失超过违约金数额，买方还可以要求卖方赔偿损失。例如，因卖方逾期交房，买方额外支付了租房费用，这部分费用可要求卖方赔偿。

此外，若卖方逾期交房达到一定期限，比如合同约定逾期超过一定天数，买方有权解除，并要求卖方返还已付购房款及利息，同时卖方还需承担相应的违约责任。

总之，买方应先查看合同约定，再根据实际情况，通过协商或法律途径维护自身合法权益。

三、卖房违约退房损失谁承担

在卖房违约导致退房的情况下，损失承担需根据具体情形判定：

一是卖方原因违约。若卖方无故反悔不卖房，如将房屋另行出售给他人，或者因自身资金等问题无法按时交房等，构成违约。此时卖方应承担违约责任，退还买方已支付的购房款，并赔偿买方因此遭受的损失，包括但不限于买方为购房支付的中介费、房屋装修设计费用（若有）、因房价上涨导致买方另行购房多支出的费用等。

二是买方原因违约。比如买方未能按时支付购房款、未能按约定办理手续等，导致合同无法继续履行而退房。这种情况下，卖方有权没收买方支付的定金（若有），买方还需承担因自身违约给卖方造成的损失，例如房屋在交易期间的市场价值减损等。

三是不可归责于双方的原因。如因政策调整导致房屋无法交易等，一般应退还已付款项，双方互不承担违约责任，各自承担自身因交易产生的费用。

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