一、开发商违约时能否退房

在开发商违约的情况下，购房者能否退房需要根据具体情形判断：

一是看合同约定。若中明确约定了开发商出现某些特定违约情形时购房者有权退房，比如逾期交房超过一定期限、房屋面积误差比绝对值超出规定比例等，当这些约定情形发生时，购房者可依据合同要求退房。

二是看法定情形。即便合同没有约定，若开发商存在严重违约行为，如房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，经核验主体结构质量确属不合格；又或者因开发商原因导致购房者无法办理房屋所有权登记，且在规定期限届满后超过一年仍无法办理等法定情形，购房者也有权退房。

若开发商违约符合退房条件，购房者应向开发商发出书面退房通知，要求其退还已付购房款及利息，并赔偿相应损失。同时，要注意收集和保留相关证据，以便在后续可能的纠纷中维护自身合法权益。

二、开发商延期交付怎么办

当遇到开发商延期交付商品房的情况，可采取以下措施：

一是查看合同约定。购房合同中通常会对交房时间及延期交房的违约责任有明确约定。若开发商延期交房构成违约，购房者可依据合同要求开发商承担违约责任，如支付违约金等。违约金的数额一般会在合同中事先约定好计算方式。

二是催告开发商交房。购房者可以书面催告开发商在合理期限内交付房屋。合理期限可参照相关规定或行业惯例确定。若开发商在催告后的合理期限内仍未交房，购房者可视情况行使的权利。

三是考虑协商解决。购房者可与开发商进行协商，尝试就延期交房的解决方案达成一致，如协商调整交房时间、增加补偿等。

四是若协商不成且开发商的行为严重损害购房者权益，购房者可通过法律途径解决，向人民提起诉讼，要求开发商承担违约责任、赔偿损失，或解除购房合同并退还购房款等，以维护自身合法权益。

三、开发商办不下来如何处理

若开发商无法，购房者可通过以下途径维护自身权益：

一是查看合同约定。仔细研读购房合同中关于办理房产证的条款，若开发商存在违约行为，比如未在约定时间内办理房产证，购房者可依据合同要求开发商承担违约责任，支付违约金等。

二是协商解决。与开发商进行友好协商，了解办不下来房产证的具体原因。若是因为一些可解决的客观问题，如相关部门审批流程延迟等，可给予开发商一定时间去解决，并要求其定期反馈进度。

三是向相关部门投诉。若开发商是因自身违规行为，如未足额缴纳、违规建设等导致无法办理房产证，购房者可向房地产管理部门、住建部门等相关机构投诉，要求相关部门介入调查，督促开发商整改并办理房产证。

四是法律途径。若协商和投诉均无法解决问题，购房者可向法院提起诉讼，要求开发商履行办理房产证的义务，并赔偿因无法办理房产证给购房者造成的损失。

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