一、买房合同交了定金不买违约金怎么算的

在买房合同中交了定金后不买，违约金的计算需根据具体情况分析：

（一）定金罚则的适用。若购房者单方违约不购买房屋，一般无权要求返还定金。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。比如房屋总价100万元，定金最多20万元，若购房者违约，这20万元定金就归卖方所有。

（二）看合同中是否另有关于违约金的约定。若除定金条款外，合同还约定了违约金条款，且卖方主张违约金的，需根据约定的具体计算方式确定违约金数额。但要注意，违约金与定金通常不能同时并用，卖方只能选择适用对其更有利的一种。

（三）若约定的违约金或定金过高或过低，当事人可请求或机构适当调整。若定金或违约金过高，明显超过因违约造成的损失，法院会综合考虑合同履行情况、当事人过错程度等因素予以调整。

二、签订二手房房屋购买合同需要注意什么

签订二手房房屋购买合同，需注意以下要点：

（一）核实房屋产权信息。确认卖方是否为房屋的真实产权人，有无共有人，产权是否存在抵押、查封等限制交易的情形，可通过查询信息来保障自身权益。

（二）明确房屋基本情况。包括房屋的具体位置、面积、户型、装修状况等，确保与实际情况相符，避免后续出现纠纷。

（三）关注价款及付款方式。明确房屋总价、付款方式（如一次性付款、分期付款、等）、付款时间节点等，防止因付款问题引发争议。

（四）约定交房时间及条件。确定卖方何时交房，交房时房屋应保持的状态，如是否清空房屋内物品、房屋设施设备是否完好等。

（五）违约责任条款。明确买卖双方如违约应承担的责任，如违约金的数额或计算方式，以便在一方违约时能有效维护自身权益。

（六）争议解决方式。可选择协商、仲裁或诉讼等方式解决可能出现的纠纷，并在合同中明确约定。

三、未满五年的有效吗

未满五年的经济适用房买卖合同通常是无效的，原因主要有以下几点：

（一）政策限制。经济适用房是政府为解决中低收入家庭住房问题而提供的保障性住房，有严格的政策规定。根据相关政策，购买经济适用房在一定年限内不得上市交易，未满五年进行买卖明显违反政策要求。

（二）违反的强制性规定。此类政策具有法规性质，买卖未满五年经济适用房的合同因违反这些强制性规定，在法律层面上不具有效力。

（三）损害公共利益。经济适用房的保障性质决定其是为特定群体提供住房保障，未满五年就进行买卖，可能会使不符合条件的人获得经济适用房，破坏住房保障体系，损害公共利益。

不过，在某些特殊情况下，如法院基于公平原则等进行综合考量，可能会对合同效力作出不同认定，但总体而言，未满五年的经济适用房买卖合同一般是无效的。

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