一、二手房合同违约怎么办理退房手续

在二手房合同违约情况下办理退房手续，需按以下步骤进行：

其一，确认违约事实及责任。仔细审查合同条款，明确哪一方构成违约，违约行为是否符合合同中约定的退房条件。比如，若卖方未按约定时间交房，且超过合同规定的宽限期，就可能构成违约。

其二，发出退房通知。违约事实确定后，守约方应按照合同约定或法律规定，向违约方发出书面的退房通知，明确表明退房的原因和要求。通知应通过有效的方式送达，如挂号信、快递等，并保留相关凭证。

其三，协商退房事宜。双方就退房涉及的相关问题进行协商，如退还已支付的房款、赔偿损失等。若能协商一致，签订退房协议，明确双方的权利和义务。

其四，办理退房手续。包括退还房屋钥匙、办理物业交接等，同时，违约方应按照约定或法律规定承担违约责任，支付违约金或赔偿守约方因此遭受的损失。若协商不成，守约方可通过诉讼或等法律途径解决。

二、二手房合同违约金超过20万怎么办

二手房合同违约金超过20万时，需根据具体情况分析处理：

一是判断违约金是否合理。若违约金是双方在平等、自愿基础上协商确定，且未超过造成损失的一定比例，通常是合理的，应按约定履行。因为依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

二是若违约金过高，即明显超出实际损失，违约方可以请求或仲裁机构适当减少。一般会以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。

三是若守约方因对方违约行为所遭受的损失确实巨大，超过20万的违约金能够合理补偿其损失，那么该违约金数额可能会得到支持。例如，因违约导致守约方另行购房多支出大量费用等。总之，具体如何处理要结合实际情况，通过合法途径解决。

三、二手房合同违约金怎么算出来的

二手房合同违约金的计算方式通常有以下几种情况：

一是按照合同约定计算。买卖双方在签订二手房合同时，一般会明确约定违约金的具体数额或计算方式。比如约定违约金为合同总价款的一定比例，常见的有10%、20%等；或者直接约定具体的金额。只要该约定不违反的强制性规定，就是有效的，双方应按此约定执行。

二是根据实际损失计算。如果合同中没有约定违约金或者约定不明确，当一方违约给对方造成损失时，违约方应赔偿对方因此遭受的实际损失。实际损失包括直接损失和间接损失，例如因房价上涨或下跌导致的差价损失、为购房或售房支付的合理费用等。

三是法定违约金。在某些特定情况下，法律对违约金有明确规定。比如，根据相关司法解释，逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收的标准计算违约金。

总之，二手房合同违约金的计算需结合合同约定、实际损失及法律规定综合确定。

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