一、开发商违约不能按时交房怎么办

若开发商违约不能按时交房，购房者可采取以下措施维护自身权益：

一是查阅购房合同。合同中一般会对交房时间、逾期交房的违约责任等作出明确约定。购房者要依据合同条款，确认开发商的违约事实及应承担的责任。

二是与开发商协商。购房者可主动与开发商沟通，了解不能按时交房的原因，并要求其给出合理的交房时间及解决方案。若开发商愿意承担违约责任并制定可行的交房计划，双方可达成补充协议。

三是发出催告通知。若协商无果，购房者可按照合同约定或法律规定，向开发商发出书面催告通知，要求其在合理期限内交房。若开发商在催告后的合理期限内仍未交房，购房者可根据合同约定和法律规定，解除购房合同，并要求开发商返还已付购房款及利息，同时赔偿损失；也可选择要求开发商继续履行合同，并承担逾期交房的违约责任，支付违约金等。

二、开发商违约没有按时交房怎么办

若开发商违约未按时交房，可采取以下措施维护自身权益：

一是查看购房合同约定。购房合同通常会对交房时间及逾期交房的违约责任有明确约定。依据合同约定，确定开发商应承担的责任形式，比如支付违约金的具体计算方式等。

二是与开发商协商沟通。可以书面形式向开发商提出催告，要求其尽快交房，并明确告知其逾期交房需承担的违约责任。通过友好协商，促使开发商尽快履行交房义务，解决问题。

三是若协商无果，可寻求法律途径解决。可以向相关行政部门投诉，如住房和城乡建设部门，请求其介入调查和协调。也可以向提起诉讼，要求开发商承担违约责任，支付违约金，赔偿因逾期交房给自己造成的损失，如租房费用等。同时，若符合法定或约定的解除合同条件，还可要求解除购房合同，退还已付购房款及利息。

三、开发商要求退房法院怎么判的

在开发商要求退房的案件中，法院的判决会综合多方面因素考量。

一是看合同约定。若购房合同中对退房情形有明确约定，比如购房者逾期付款达到一定期限、购房者擅自改变房屋结构等，且购房者确实存在相应违约行为，符合约定的退房条件，法院可能会支持开发商的退房请求。

二是考虑法律规定。若购房者存在根本违约行为，导致合同目的无法实现，如购房者明确表示不履行购房合同主要义务等，依据相关法律规定，开发商有权解除合同，法院一般会予以支持。

三是看实际损失情况。若法院支持开发商退房请求，通常会要求购房者承担相应的违约责任，赔偿开发商因退房产生的损失，包括房屋差价损失、重新销售费用等。若购房者不存在违约行为或违约行为轻微，不符合法定或约定的退房条件，法院则会驳回开发商的退房请求，以维护购房者的合法权益。

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