一、房地产不得买卖转让的情形有哪些

房地产在多种特定情形下不得买卖转让，主要包括以下方面：

一是以出让方式取得土地使用权，不符合法定转让条件的，如未按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书等。

二是司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。在此情况下，房地产的处置权受到限制，无法进行正常买卖转让。

三是依法收回土地使用权的。土地使用权被收回后，依附于该土地上的房地产自然也不能再进行买卖转让。

四是共有房地产，未经其他共有人书面同意的。因为共有财产的处分需经全体共有人同意，否则可能侵害其他共有人权益。

五是权属有争议的房地产。权属不明时进行买卖转让，容易引发后续纠纷，所以在争议解决前不得转让。

六是未依法登记领取权属证书的房地产，无法明确产权归属，不能进行合法买卖转让。

二、房地产不得买卖转让的情形几种

房地产在多种情形下不得买卖转让，主要包括以下几种：

一是以出让方式取得土地使用权，不符合法定转让条件的。比如未按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书等。

二是司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。在此情况下，房地产的处置权受到限制，不能随意买卖转让。

三是依法收回土地使用权的。土地使用权被收回后，基于该土地的房地产权利也相应受到影响，不得再进行买卖转让。

四是共有房地产，未经其他共有人书面同意的。因为共有财产的处分需经全体共有人同意，否则可能损害其他共有人利益。

五是权属有争议的。房地产的权属不明确，买卖转让可能引发更多纠纷，所以在此期间不得进行相关交易。

六是未依法登记领取权属证书的。权属证书是房地产合法权益的重要凭证，没有该证书难以确保交易的合法性和安全性。

三、房产中介的违约责任怎么约定

在房产中介买卖合同中，违约责任的约定至关重要，通常可从以下几方面进行：

一是明确违约情形。对于卖方，可能包括未按约定时间交房、隐瞒房屋重大瑕疵、擅自提高房价等；对于买方，可能有未按时支付房款、拒绝办理过户手续等；中介方则可能存在隐瞒房源真实信息、未履行告知义务等违约行为。

二是约定违约金数额或计算方式。可以是固额，也可根据合同标的金额的一定比例确定。例如，约定违约金为合同总价款的一定百分比，以确保违约方承担与其违约行为相适应的经济责任。

三是损失赔偿范围。当违约行为给对方造成损失时，应明确赔偿范围，包括直接损失和间接损失。如因卖方违约导致买方额外支付的租房费用等间接损失也应予以赔偿。

四是违约方承担的其他责任。比如继续履行合同义务、采取补救措施等。若买方违约，卖方有权要求其继续履行购房义务，同时可要求其承担违约责任。通过明确违约责任，可保障合同各方的合法权益。

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