一、物业合同未写违约金怎么算

在物业合同未明确约定违约金的情况下，违约金的计算可参考以下方式：

一是根据法律规定。虽合同未写违约金，但如果一方违约给对方造成损失，受损方有权要求违约方赔偿损失。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

二是参照行业惯例。在物业管理行业中，对于某些常见的违约情形，可能存在被广泛认可的违约金计算标准或赔偿方式。若行业惯例合理且不违反强制性规定，可作为确定违约金的参考。

三是通过协商确定。当发生违约行为后，双方可以就违约金的数额或赔偿方式进行协商。协商达成一致的，应按照协商结果执行。若协商不成，受损方可以通过诉讼或等法律途径，由司法机关根据具体情况，综合考虑各种因素，合理确定违约金数额。

二、物业怎么解决

物业合同纠纷可通过以下途径解决：

一是协商。合同双方当事人直接就争议问题进行沟通协商，自行达成和解协议。这是最便捷、成本最低的方式，能快速解决问题，且有利于维持双方合作关系。例如，就收费标准、服务范围等具体事项协商调整。

二是调解。可由第三方调解机构或相关主管部门介入，促使双方达成调解协议。如当地的物业管理协会、街道处等，它们具有一定专业性和公信力，能站在中立角度协助解决纠纷。

三是仲裁。若双方在物业合同中约定了仲裁条款，那么可向约定的仲裁机构申请仲裁。仲裁裁决具有法律效力，且程序相对灵活高效。

四是诉讼。若协商、调解不成，且没有仲裁约定，当事人可向有管辖权的人民提起诉讼。法院会依据事实和法律作出公正判决，但诉讼程序相对复杂，耗时较长。

三、业主怎么打赢物业合同纠纷

要打赢物业合同纠纷，业主可从以下几方面着手：

证据收集方面，要注重收集能证明自身主张的关键证据。例如，物业未按合同约定提供服务的相关记录，像小区垃圾长时间未清理的照片、视频；公共设施损坏后物业未及时维修的相关证明等。对于物业收费不合理的情况，要留存好缴费凭证等。

合同研读至关重要。仔细分析物业合同条款，明确双方的权利义务。若物业存在违约行为，要准确指出其违反的具体条款，以此作为主张权利的依据。

法律依据运用要准确。熟悉《》等相关法律法规中关于物业服务合同的规定，依据法律条文支撑自身诉求。

沟通协商也不能忽视。在纠纷初期，尝试与物业进行友好协商，若能达成和解则最为理想，协商过程中注意保留相关记录。若协商无果，可向相关部门投诉或寻求调解。

最后，若需通过诉讼解决，要选择专业的律师代理案件，律师能更好地梳理证据、运用法律，增加胜诉几率。

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