一、借贷合同违约金上限

在我国法律中，对于借贷合同违约金上限并没有一个固定的绝对数值标准，但有相关原则和规定来进行合理界定。

一方面，根据《民法典》规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民或者机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

另一方面，在司法实践中，一般认为违约金不应超过造成损失的30%。对于借贷合同而言，如果约定的违约金过高，超出实际损失的30%，借款人可能会请求法院或仲裁机构予以调整。而如果违约金过低，不足以弥补出借人的损失，出借人也可请求适当增加。

总之，借贷合同违约金上限需结合实际损失等情况综合判断，以确保其既起到约束违约方的作用，又不至于显失公平。

二、可否用房产抵押

民间借贷可以用房产抵押。但需要满足一定条件并遵循相关法律程序：

其一，房产需是抵押人合法拥有的财产，产权明晰，不存在争议，且未被依法查封、扣押等限制处分的情况。

其二，抵押双方应当签订书面的抵押合同，明确约定抵押房产的具体情况、担保的债权范围、抵押期限等重要事项。

其三，办理抵押登记手续至关重要。根据相关法律规定，不动产抵押以登记为生效要件。双方需共同到部门申请办理抵押登记，登记完成后，抵押权才正式设立。若未办理登记，虽抵押合同有效，但抵押权不生效，在不履行债务时，不能就该房产优先受偿。

总之，民间借贷用房产抵押是可行的，但要确保房产符合条件，签订规范的抵押合同并依法办理登记，以保障双方的合法权益。

三、民间借贷房产抵押流程及手续

民间借贷房产抵押需遵循一定流程并办理相关手续，具体如下：

前期协商与准备：

借贷双方就借款金额、利息、借款期限、抵押房产相关事宜等达成一致意见，并签订与抵押合同。合同应明确双方权利义务，包括抵押物处置方式等。

房产评估：

需对抵押房产进行价值评估，一般由专业评估机构完成，以确定其市场价值，确保抵押物价值足以覆盖借款金额。

办理抵押登记：

双方携带、、借款合同、抵押合同等材料到当地房产管理部门办理抵押登记手续。登记部门会对材料进行审核，核实房产产权状况等信息，审核通过后在房产证上注明抵押事项，并出具他项权证。

放款：

在取得他项权证后，出借方按照借款合同约定向借款方发放。

解押手续：

借款方按时还清借款本息后，双方携带相关材料到房产管理部门办理抵押解除手续，房产恢复无抵押状态。

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