**一、婚前按份共有房产的法律性质

根据《民法典》第308条规定，按份共有人对共有财产的权利义务按照份额承担，若婚前双方已明确约定房产份额（如男方占60%、女方占40%），离婚时分割房产需严格按比例执行，与婚姻存续时间无关。

重点提示：婚前按份共有需有书面协议或产权证明确认，否则可能被认定为共同共有，导致分割规则不同！

**二、离婚时分割房产的3种常见方式

1、协商出售，按比例分钱

双方同意卖房后，按产权证上的比例分配售房款，总价200万，男方60%分120万，女方40%分80万。

优势：操作简单，避免长期纠纷。

风险：市场波动可能影响实际收益。

2、一方买断对方份额

若男方想保留房产，需按当前市场价支付女方40%的补偿款，需注意：补偿金额需双方认可或经专业评估。

关键点：评估价可能低于心理预期，需提前协商。

3、继续共有，但需签订协议

少数情况下双方协商继续共有房产（如为孩子保留住所），但必须签订书面协议，明确使用、维护责任及未来处置方式。

律师建议：此方式易引发后续矛盾，谨慎选择！

三、离婚分割按份共有房的4大注意事项

1、保留出资证据

若一方婚前支付首付比例高于产权份额，需提供银行流水、收据等证明，可能争取额外补偿。

案例：男方婚前出资70%但产权占60%，可主张多分10%的对应价值。

2、婚后共同还贷部分需补偿

即使房产为按份共有，婚后用夫妻共同财产还贷的部分，未直接还贷的一方有权要求补偿，计算公式：

补偿款=（婚后还贷总额÷2）×对方产权比例。

3、税费成本需提前计算

过户或出售可能产生契税、增值税、个税等，分割方案中需明确由谁承担，卖房时税费从总房款中扣除后再分配。

4、警惕对方转移财产

若发现对方故意隐瞒房产增值收益（如出租收入）或伪造债务，可申请法院调查，并主张多分财产。

四、常见误区：你以为对的，可能违法！

误区1：“按份共有=离婚时自动按比例分”

实际需先扣除个人婚前出资部分，剩余增值部分再按比例分配。

误区2：“婚后加名就能改份额”

加名需双方签订补充协议并公证，否则可能视为共同共有！

误区3：“产权比例不影响婚后还贷”

即使产权比例低，婚后共同还贷部分仍可主张补偿。

**五、律师实操建议

1、第一步：调取房产购买合同、付款凭证、产权证，明确份额依据。

2、第二步：委托评估机构确定房产现值，避免低价分割。

3、第三步：若协商不成，起诉时需提交《房产分割方案计算表》，列明出资、还贷、增值等数据。

关键提醒：涉及房产价值超过100万或争议较大的案件，建议委托律师介入谈判或诉讼，单次咨询费通常500-2000元，远低于错误分割导致的损失！

婚前按份共有房产的分割核心在于“尊重约定+公平补偿”，既要按比例分配产权，也需核算婚后共同贡献，若双方矛盾激烈，建议尽早通过律师固定证据，避免因拖延导致房产贬值或对方转移资产！