当前位置：首页>综合> 正文内容

抵押贷款最多能贷多少？别再被最高额度忽悠了！

你是不是也曾经站在银行门口，手里攥着房产证，心里却在打鼓：这套房子到底能贷出多少钱？别人说“最多能贷八成”，可轮到自己，怎么银行只给了六成？更离谱的是，同一套房，两家银行给出的额度还差了几十万！到底“抵押贷款最多能贷多少”有没有标准答案？

咱们不讲那些干巴巴的条文，也不甩一堆专业术语砸你一脸，作为一名从业十几年的资深律师，我见过太多人因为搞不清贷款额度，白白多付利息、错失资金机会，甚至陷入债务危机，这篇文章，就是要帮你彻底搞懂：你的房子，到底值多少钱在银行眼里。

别信“最多能贷八成”这种话

先泼一盆冷水：“最多能贷多少”根本不是一个固定数字。你在网上看到的“住宅最高可贷评估价70%-80%”，那只是理论上的天花板，现实里能碰上这个数的,凤毛麟角。

真正决定你能贷多少的，是这五大核心因素：

房子的评估价，不是你买的价格
很多人误以为：我买的时候花了300万，那至少能贷240万（按八成算），错！银行不认你的成交价，只认他们指定评估公司的“评估价”，这个价格可能因为地段、房龄、市场波动，比你买价低20%甚至更多。举个例子：你花300万买的房，评估价可能只有250万——这一下，额度就少了40万。
房屋类型和用途，差别巨大
住宅、商铺、写字楼、厂房……不同类型，贷款成数天差地别。普通住宅通常能贷到评估价的60%-70%，优质地段的高端住宅可能到75%；而商铺或写字楼，普遍只有50%-60%，有些银行甚至只给40%，厂房、公寓类更惨,多数银行直接拒贷或成数极低。
你的个人信用和还款能力说了算
房子再值钱，如果你征信烂、收入不稳定、负债高，银行照样不敢多给钱。银行的核心逻辑是：你有没有能力还？如果你月收入1万，已有车贷、信用卡欠款每月还8000，那就算房子值500万，银行也可能只批50万,因为怕你还不起。
贷款年限和利率影响实际可用额度
贷款年限越长，月供压力越小，银行可能愿意给更高额度，如果你申请的年限短，银行为了控制风险，可能主动压低额度，利率高低也会影响审批——高利率意味着你还款压力大,银行会更谨慎。
银行政策和区域差异
不同银行、不同城市，政策差异巨大，一线城市竞争激烈，部分银行对优质客户可能“破格”给到80%；而三四线城市，风控更严，普遍在60%左右打转。甚至同一家银行，A分行和B分行的审批尺度都可能不一样。

怎么知道自己能贷多少？3步实操建议

别等去银行被拒了才后悔。提前做好这三件事，让你心里有底：

先做预评估
找一家正规评估公司，做个初步估值，别省这点钱，几千块的评估费,可能帮你多贷几十万。
自查征信和负债
上“中国人民银行征信中心”官网查个人征信报告，看有没有逾期、查询次数是否过多，同时计算自己的“负债收入比”——所有月供加起来，别超过月收入的50%,越低越好。
货比三家，找专业助贷顾问
别只跑一家银行，不同银行产品结构不同，有的重评估价，有的看重现金流。找个靠谱的助贷顾问（不是中介！），他们熟悉各家银行“潜规则”，能帮你匹配最适合的方案，往往比你自己跑效率高3倍以上。

法律依据在哪？这些法条你得知道

虽然贷款是市场行为，但银行操作必须合法合规,以下是相关法律和监管依据：

《中华人民共和国民法典》第三百九十四条：
“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”
→说明：抵押贷款的法律基础，银行有权优先受偿。
《个人贷款管理暂行办法》（银监会令2010年第2号）第十六条：
“贷款人应按照审慎性原则，完善授权管理制度，规范审批操作流程，明确贷款审批权限，实行审贷分离和授权审批，确保贷款审批人员按照授权独立审批贷款。”
→说明：银行必须独立审批，不能随意放贷。
《商业银行房地产贷款风险管理指引》第十一条：
“商业银行应根据各地市场情况的不同，制定合理的贷款成数上限，但最高不得超过80%。”
→这就是“最多八成”的出处，但注意：是“不得超过”，不是“必须给到”。