鲁法案例【2024】691

（图源网络 侵删）

案情简介

2023年7月，胡某与蒋某签订一份房屋分租合同，胡某将坐落于历城区某小区商铺里面两间出租给蒋某，该房屋月租金3000元，合租期限为1年。期间，蒋某可将出租房屋作减肥瘦身、美容、美体相关行业用途，蒋某同意一次性支付全年房屋租金。

经营2个多月后，受环境制约，业务发展受限，蒋某因经营压力较大，10月1日向胡某提出退租另寻他处，双方定于月底搬出，并经胡某同意，将钥匙放在附近另一商铺蒋某姐姐的店里，方便胡某日后让蒋某的姐姐帮忙开门使用。蒋某自愿多支付给胡某1个月租金，并同意保证金冲抵违约金不予退还，请求胡某退还剩余租金23000元。此后，胡某未退还剩余房费，蒋某诉至法院。

胡某辩称，双方没有达成协议退租，蒋某手里有两把钥匙，只是把其中一把放在其姐姐处，另外一把一直未归还；蒋某虽然搬出，但一直在使用胡某的涉案商铺信息在抖音和美团做线上经营，不停地产生营业收入，且蒋某个体户的工商注册经营场所一直没有从涉案商铺迁走，无法证明蒋某实际退租。

经查，胡某系自房东处承租整套涉案商铺，用于自身经营，又将部分房间分租给蒋某。诉讼过程中，蒋某将另外一把钥匙交还给胡某，并将其个体户的工商注册经营场所从涉案商铺迁出，变更至其他地方。

法院审理

本案的争议焦点为，蒋某退租后未将个体户的注册经营场所迁出，是否应继续支付租金，承担责任？

法院审理认为，胡某与蒋某签订的《分租合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。蒋某按约向胡某支付了租金及保证金，后蒋某违约，提前退租，应按合同约定承担相应的违约责任。双方同意蒋某已付的保证金3000元冲抵违约金，胡某可不予退还。蒋某于2023年10月30日搬离，并把加了其店铺名字的牌匾摘掉，胡某对此知情。根据微信聊天记录，胡某对蒋某提前搬离、解除合同未提出异议。蒋某在合同解除、搬离涉案商铺后，应将营业执照注册的经营场所一并迁出，该义务属于房屋租赁合同关系中承租人的附随义务，承租人违反该义务会影响涉案商铺的再次对外出租和经营。因此，蒋某应赔偿因未将营业执照注册经营场所迁走而给胡某造成的损失。胡某在明知蒋某搬离、合同解除后，亦未督促蒋某尽快将注册的经营场所迁走，且未提交证据证实给其造成的实际损失情况。因此，法院酌定蒋某按照20元/天的标准赔偿胡某自搬离之日起至营业执照经营场所迁出之日止的损失4560元（20元/天×228天）。扣除蒋某实际使用涉案商铺期间的租金，胡某应返还蒋某剩余租金20440元（35000元-10000元-4560元=20440）。

法官说法

房屋租赁合同关系中，涉及的双方权利及义务较多，对于商铺租赁而言，承租后多用于注册公司、个体工商户进行经营。在合同到期或解除后，承租方将自己营业执照中的住所地及时迁出是合同的附随义务。如未及时迁出，势必会影响该商铺的再次出租和经营，造成出租方租金收益损失。若因此造成纠纷，应结合实际情况及双方有无过错，由承租方适当给予出租方继续使用该商铺注册经营期间，给出租方造成的租金损失。

对于出租人来说，可在租赁合同中约定合同解除或终止后出租人证照迁出或注销的相关义务，同时约定一定履行期限及违约金，也可约定由承租人预先支付一定的履约保证金，如存在拒不迁出的违约情形，对于保证金不予退还，以此维护出租人的合法权益。对于承租人来说，务必注意不再承租后，及时将自己的证照迁出，以免后续出现纠纷，给自己造成不必要的损失。

来源：济南历城法院