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最近，我在实践中遇到一个关于房地产公司土地使用税计算的问题。详情如下所示：

案例：某房地产开发公司通过出让方式获得一块国有土地的开发权。整个土地面积为A平方米（国有土地使用权证上的面积）。整个项目地上建筑可销售面积为B平方米，地上竣工销售面积为C平方米，单独建设地下停车位面积为D平方米（其余地下建筑与地面相连且与地面密不可分），单独建设的地下停车位已竣工出售E广场（地下车库一层）。由于一些特殊情况，该项目还有一小块土地尚未开发，面积为F平方。土地使用税的计算步骤如下：

(1)已开发土地面积为：A-F

(2)地面未售面积与地面总可售面积之比为：(B-C)/B

（3）应分摊的未出让土地面积为：（B-C）/B*（A-F）

（4）未售独立建地下停车位划拨土地面积为：D-E

当地城镇土地使用税为每平方米M。年税额为M

根据《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）规定，对城镇土地使用税征收范围内单独建设的地下建设用地征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按照土地使用权证确认的土地面积计算应纳税额。未取得地下土地使用权证或者地下土地使用权证上未注明土地面积的，按照地下建筑物的垂直投影面积计算应纳税额。对上述地下建设用地暂按应纳税额的50%征收城镇土地使用税。

房地产应纳城镇土地使用税的计算依据为：N=(B-C)/B*(A-F)+F+(D-E)*0.5

该房产每季度应纳城镇土地使用税为：L=N*M（年应纳税额）/4