上周以来，北京进入“大雨模式”

大雨带来凉爽清新的空气

但也带来了一些问题

大雨后面临各种纠纷

如何面对

看看法官怎么说

商品房漏水，开发商难辞其咎

随着雨季的到来，北京一些新老小区的房屋都出现了不同程度的漏水情况。通常，开发商和房主会在《商品房预售合同》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等书面文件中明确约定房屋的防水保修期以及开发商在保修期内的维修责任。该协议是否适用？可以遵循哪些证据？保修期能否成为开发商免责的理由？

2000年建设部颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》号文件规定，屋顶防水工程、有防水要求的浴室、房间及外墙在正常使用条件下防止渗漏的最低保修期为5年。

第十四条规定：“在保修期内，房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有权人、使用人或者第三人人身、财产损失的，房屋所有权人、使用人或者第三人可以向建设单位请求赔偿。”房屋建筑工程存在质量缺陷的，建设单位应当向责任方追偿。”

第十五条规定：“因逾期保修造成新的人身、财产损失的，逾期责任方应当承担赔偿责任。”

法官的提示

因房屋质量原因造成屋顶漏水、墙面渗水等损坏，且在保修期内发生损坏的，开发商负责维修；开发商拒绝修理或者在合理期限内拖延修理的，业主可以自行修理或者委托他人修理，由此产生的合理费用由开发商承担。如果开发商修复后渗漏问题仍未解决，即使超过了合同规定的保修期，也不能以超过保修期为由免除开发商的责任。如果因开发商未履行合同义务导致房屋出现质量问题，房主仍可以继续主张权利。

出租房被淹，房东应进行维修

《中华人民共和国合同法》第218条规定：“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，造成租赁物损失的，不承担损害赔偿责任。”

第219条规定：“承租人未按照约定的方式或者租赁物的性质使用租赁物，造成租赁物损失的，出租人可以解除合同，并要求赔偿损失。”

第221条规定：“租赁物需要维修时，承租人可以要求出租人在合理期限内维修。出租人不履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用应当由出租人承担。”由出租人承担。”

法官的提示

根据上述法律规定，确定房屋损失由哪个单位承担的关键在于租赁房屋损坏的原因。大雨是一种自然天气。大雨对出租房屋造成的损坏是自然灾害造成的，并非承租人使用不当造成的。因此，可以归为出租房屋的自然磨损，房东应承担维修义务。特别需要指出的是，修缮出租房屋是房东的法律义务，但房东与承租人之间形成的关系是租赁合同，属于私法领域的民事法律关系。如果双方在租赁合同中明确约定房屋损坏情况，且全部由承租人自行修理，那么根据当事人意思自治原则，因暴雨造成租赁物损坏的，也应由承租人自行修理。租户自己。

车辆损坏索赔需要单独购买“水险”。

车辆保险主要分为两类：一类是交通事故强制保险，属于国家强制保险，针对的是交通事故中对方的损失，与暴雨造成的车辆损失无关；另一种是商业保险，包括车辆损失保险、第三者责任保险等基本保险，以及车辆防盗救援保险、个人玻璃破碎保险等附加保险。关于车辆进水后的保险理赔问题，涉及到的商业保险有两种，一种是车辆损失险，另一种是发动机水损险，也就是我们通常所说的“水险”。

保险行业协会2012年发布的第《机动车商业保险示范条款》号规定，车辆损失保险承保的责任包括因暴雨、洪水、冰雹等自然灾害造成投保车辆的直接损失。发动机通常由保险公司承保。列为免责情形之一。水险是车辆损失险的附加保险。也就是说，车主必须先投保车辆损失险，才可以购买水险。涉水保险填补的空白，恰好是车损险中“发动机进水造成的发动机损坏”的免责。

法官的提示

实际上，在大雨期间经常会发生包括发动机在内的车辆损失。如果车主只投保车损险，而没有投保水险作为附加险，保险公司可能会拒绝理赔。另外，如果驾驶员在行驶过程中操作不当，涉水熄火后再次启动车辆，保险公司不会赔偿这部分损失。

同时，各保险公司提供的标准保险合同条款也不同。因此，建议车主在签订保险合同时仔细阅读合同条款，充分了解车辆损失险和涉水险的具体理赔条件和范围。被雨水损坏后，应尽快联系保险公司维修，以便及时止损，尽快获得赔偿。

如果地下室进水，业主未采取预防措施，将承担责任。

大雨可能会涌入地下车库，对业主的私家车和车库设施设备造成损坏。本案中，物业管理公司并非侵权人，不存在主观故意。这是否意味着物业管理公司不需要承担责任呢？答案显然是否定的。

《物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的规定提供相应的服务。物业服务企业不履行物业服务合同的规定，造成业主人身、财产损害的。财产安全的，应当依法承担相应的法律责任。”可见，判断物业公司是否应承担责任的重点是其是否按照合同约定充分履行了物业管理职责。

法官的提示

不同物业公司与业主签订的物业服务合同条款可能相似，但通常都会约定一些与防灾救援相关的原则性条款。对于暴雨灾害，物业管理公司的管理责任主要体现在两个方面，一是预防，二是补救。大雨是季节性事件。非雨季期间，物业管理公司应对小区排水设施进行定期检查和维护，确保排水口排水顺畅。雨季来临，物业管理公司应履行更高的注意义务，如准备好沙袋、水泵等防洪设施设备，随时关注大雨天气预报，根据预警向业主发出通知气象部门通报，出现大雨险情后采取停车措施。进入地下室、关闭地下室门应采取合理措施，保护业主人身、财产安全等。如果物业管理公司尽职尽责，预防和补救措施均尽职，没有失误，则不需要承担相应的责任。否则，需要承担损失赔偿责任。

如果树木倒下并损坏车辆，树木管理者负责

《中华人民共和国侵权责任法》第90条规定：“森林所有者或者管理人因毁坏林木造成他人损害，不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”

当强风伴随大雨时，树木经常折断并损坏车辆。车主通常会起诉树木的所有者或管理人，要求赔偿损失，而树木的所有者或管理人往往以“不可抗力”为理由。免责声明。那么大雨能否构成法律规定的“不可抗力”呢？

法官的提示

《中华人民共和国侵权责任法》第二十九条规定：“因不可抗力给他人造成损害的，不承担责任。法律另有规定的，依照其规定。”其中，“不可抗力”是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。大雨多发生在雨季。目前，气象部门可以比较准确地预测暴雨的时间、区域和雨量。因此，除了少数无法预测、避免和克服的特大暴雨外，单就降雨量而言，不属于不可预见的范畴。

严重的风暴有时可能只是树木折断的原因之一，但不是唯一的原因。树木本身的年龄和腐烂以及内部虫害等因素是树木折断的主要原因。树本身的健康状况取决于所有者或管理者。常规检查即可筛查。因此，只有当大雨构成“不可抗力”并且是树木折断和车辆损坏的唯一原因时，树木的所有者或管理人才可以免除责任。

转载自：北京市高级人民法院微信公众号|北京法网事务