首先我们来看看相关的法律规定。《城市房地产管理法》第三十八条下列房地产不得转让：司法、行政机关依法裁定查封或者以其他方式限制房地产权利的……

查封房屋买卖合同之所以被认定无效，是因为《城市房地产管理法》第三十八条明确规定查封房屋不得转让。这是法律、法规的强制性规定，违反该规定签订的销售合同无效。例如，灵宝市人民法院豫1282民初183号民事判决书认为：在扣押期间，不得对扣押的财产进行抵押、变卖、登记、转让等权利。因此，原告张某与两被告在本院查封涉案房屋时就涉案房屋签署的《房屋买卖协议》号协议因违反法律强制性规定而无效。

查封房屋买卖合同之所以被视为有效，是因为《城市房地产管理法》第三十八条规定查封房屋不得转让，这只是意味着不允许转让登记，但并不影响合同的效力。这就是“区别原则”的体现。

在李某、张某房屋买卖合同纠纷案中，合肥市中级人民法院认为：关于李某、张某、李某签订的第《存量房买卖合同》号房屋买卖合同的效力，虽然第《城市房地产管理法》号条款规定司法机关法律规定查封的房产不得转让，但该规定限制了房产查封期间所有权的转移，不影响房产转让合同的效力。本案中，李某、张某、李某于2016年2月23日签署的《存量房买卖合同》号协议是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，合法有效。李某、张某上诉称，双方签署的《存量房买卖合同》号协议有效，有法律依据，本院予以支持。一审法院认为现有房屋买卖合同无效、不当，本院予以纠正。

笔者同意第二种观点，即被查封的房屋买卖合同有效。

一、《城市房地产管理法》第三十八条规定查封的房屋不得转让，这应该意味着不允许转让登记。司法机关扣押的目的是防止产权变更，而不是否认买卖双方合同的有效性。这就是本期“区分原则”的具体体现。

二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定(2020修正)》第二十四条规定：被执行人对查封、扣押、冻结的财产进行转移、留置或者以其他方式阻碍执行的，不得反对申请执行人。该规定明确，即使买卖双方之间存在合同交易，也不会对抗申请执行人。这实际上确认了买卖双方之间的合同的有效性。但基于合同的相对性以及房屋被查封、权利被限制的事实，只能在不直接否认合同效力的情况下，无法对抗申请执行人。买方和卖方之间的合同。

第三，我们可以回顾一下《民法典》关于民事法律行为无效的规定。这些无效情况是签订合同时出现的障碍，这些障碍短期内无法消除。虽然房屋被查封后，过户登记存在障碍，但这并非不可避免。房子被查封无非就是卖家欠别人的钱没有还清。如果买方同意代表他偿还债务，那么相应的扣押就可以解除。当然，也有可能被查封是因为房子已经卖给申请查封的人了。那么这种情况下是不是就不能代您执行呢？答案是肯定的，但是这种情况不就是我们之前讨论的销量问题吗？我们在前面讨论“出售一套房换多户”问题时已经明确，“出售一套房换多户”并不影响合同的效力，仍然按照《民法典》的规定确定。民事法律行为无效。

另外，我们可以将其与“抵押财产限制”的规定进行比较。

《民法典》第三百九十九条下列财产不得抵押：

土地所有权；宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但依法可以抵押的除外；学校、幼儿园、医疗机构等公益性教育设施、医疗卫生设施和其他公益性设施等公益性法人；所有权、使用权不明或者有争议的财产；被依法查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的财产其他财产。

假设当事人以上述财产签订抵押合同，是否无效？了解的朋友应该知道，前三项房产属于禁止、限制流通物品，与上述三项房产签订的抵押合同无效。第4项、第5项的规定属于警示性规定，并非裁判规则的强制性规定，不能作为判定合同无效的依据。

综上，笔者认为密封的房屋买卖合同应视为有效合同。

参见《担保制度解释理解与适用》第345页。