查封后房屋的买卖合同有效么(如果查封的房产已签卖出合同,法院如何处理)
首先我们来看看相关的法律规定。《城市房地产管理法》第三十八条下列房地产不得转让:司法、行政机关依法裁定查封或者以其他方式限制房地产权利的……
查封房屋买卖合同之所以被认定无效,是因为《城市房地产管理法》第三十八条明确规定查封房屋不得转让。这是法律、法规的强制性规定,违反该规定签订的销售合同无效。例如,灵宝市人民法院豫1282民初183号民事判决书认为:在扣押期间,不得对扣押的财产进行抵押、变卖、登记、转让等权利。因此,原告张某与两被告在本院查封涉案房屋时就涉案房屋签署的《房屋买卖协议》号协议因违反法律强制性规定而无效。
查封房屋买卖合同之所以被视为有效,是因为《城市房地产管理法》第三十八条规定查封房屋不得转让,这只是意味着不允许转让登记,但并不影响合同的效力。这就是“区别原则”的体现。
在李某、张某房屋买卖合同纠纷案中,合肥市中级人民法院认为:关于李某、张某、李某签订的第《存量房买卖合同》号房屋买卖合同的效力,虽然第《城市房地产管理法》号条款规定司法机关法律规定查封的房产不得转让,但该规定限制了房产查封期间所有权的转移,不影响房产转让合同的效力。本案中,李某、张某、李某于2016年2月23日签署的《存量房买卖合同》号协议是双方当事人的真实意思表示,不违反国家法律的强制性规定,合法有效。李某、张某上诉称,双方签署的《存量房买卖合同》号协议有效,有法律依据,本院予以支持。一审法院认为现有房屋买卖合同无效、不当,本院予以纠正。
笔者同意第二种观点,即被查封的房屋买卖合同有效。
一、《城市房地产管理法》第三十八条规定查封的房屋不得转让,这应该意味着不允许转让登记。司法机关扣押的目的是防止产权变更,而不是否认买卖双方合同的有效性。这就是本期“区分原则”的具体体现。
二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定(2020修正)》第二十四条规定:被执行人对查封、扣押、冻结的财产进行转移、留置或者以其他方式阻碍执行的,不得反对申请执行人。该规定明确,即使买卖双方之间存在合同交易,也不会对抗申请执行人。这实际上确认了买卖双方之间的合同的有效性。但基于合同的相对性以及房屋被查封、权利被限制的事实,只能在不直接否认合同效力的情况下,无法对抗申请执行人。买方和卖方之间的合同。
第三,我们可以回顾一下《民法典》关于民事法律行为无效的规定。这些无效情况是签订合同时出现的障碍,这些障碍短期内无法消除。虽然房屋被查封后,过户登记存在障碍,但这并非不可避免。房子被查封无非就是卖家欠别人的钱没有还清。如果买方同意代表他偿还债务,那么相应的扣押就可以解除。当然,也有可能被查封是因为房子已经卖给申请查封的人了。那么这种情况下是不是就不能代您执行呢?答案是肯定的,但是这种情况不就是我们之前讨论的销量问题吗?我们在前面讨论“出售一套房换多户”问题时已经明确,“出售一套房换多户”并不影响合同的效力,仍然按照《民法典》的规定确定。民事法律行为无效。
另外,我们可以将其与“抵押财产限制”的规定进行比较。
《民法典》第三百九十九条下列财产不得抵押:
土地所有权;宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权,但依法可以抵押的除外;学校、幼儿园、医疗机构等公益性教育设施、医疗卫生设施和其他公益性设施等公益性法人;所有权、使用权不明或者有争议的财产;被依法查封、扣押、监管的财产;法律、行政法规规定不得抵押的财产其他财产。
假设当事人以上述财产签订抵押合同,是否无效?了解的朋友应该知道,前三项房产属于禁止、限制流通物品,与上述三项房产签订的抵押合同无效。第4项、第5项的规定属于警示性规定,并非裁判规则的强制性规定,不能作为判定合同无效的依据。
综上,笔者认为密封的房屋买卖合同应视为有效合同。
参见《担保制度解释理解与适用》第345页。
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