去年12月以来，享受“宽松待遇”近一年的楼市迎来一波猛烈的调控大潮。短短的两个月中，“二手房税收优惠政策”终止、“国四条”、“国十一条”、“人民币存款准备金率下调”等政策接二连三出台。面对一波接一波，基调越调越高的政策，一时之间，关于市场将由此逆转、房价止涨下跌的预测层出不穷。

　　从行情来看，楼市的确发生了一些微妙的变化，数剂猛药合力下产生的遏制效应似乎起到一定的作用。许多城市的成交量出现下滑，房价涨幅收缩，消费群体观望情绪越来越浓，一度销声匿迹的“退房潮”甚至有重拾的苗头，市场上的种种变化似乎在印证房价下跌预言。

　　可是细心的人们不难发现，这一预测并不科学，亦经不起推敲。譬如，成交量下滑并不等同于房价就能下跌，更何况元月以来许多城市房价还略有上扬;一级市场并没有因此而冷清，拍卖行情依旧火爆，且不乏新地王面市。青岛市的新年第一拍，绿城集团斥资40.4亿元竞得新地王，中海地产以楼面价每平方米17153元的纪录刷洗了北京新地王价。

　　由此可见，给当前楼市走向下最终定论略显草率，房价涨跌预测皆难服众。

　　其实，从正常逻辑而言，当国家新政剑指一方时，受调控行业往往难于波澜不惊，继续我行我素。这往往被称之为政策下的市场反应。然而，这一点对于房地产行业却显得有些力不从心，经常出现越调控越涨，结果自然是百姓变成“丈二和尚摸不着头脑”，这恰恰也是言论各方各抒己见，无法统一观点的根源所在。

　　何以楼市调控会遭遇此等尴尬局面呢?究其原因，房地产是一个关系经济和民生的行业，绝非用三言两语或一两个政策就能实现止涨或止跌的，一刀切政策在调控中甚少。所以国家每次出台的调控政策总比预期中温和，市场反应比较平静，各方争论不休、唇枪舌剑一番就再自然不过了。

　　事实上，房价涨跌并非核心问题，关键在于国家调控目的，即遏制房价过快上涨，使房价处在一个相对平稳的水平健康发展。依据近期市场行情，可以判断政策已经初显成效。虽然还未达到使火热的楼市完全降温的程度，但市场在交替博弈之中见上涨的几率相对大于下滑。至于能否真正让房价稳定或微度下调，取决于后续政策的调控力度。

　　东莞楼市看点

　　“东莞房价还会慢慢涨上去”

　　日前，东莞副市长梁国英在两会期间表示，东莞房价一直都是理性的，楼面地价、加上和周边环境的建设，商品住宅开发成本每平方米超过4000元。

　　有调查数据显示，41.62%的参与者认为市区房价4000元/平方米左右、镇街房价3000元/平方米左右比较合适。对此，市政协委员徐辉荣认为，老百姓的愿望是不切实际的。市区房价4000元，绝对是落后城市，贵州比东莞穷多了，现在都是4000元。东莞的房价一直控制得比较好，从基准地价、房价来看，东莞的房价非常实在，而且还有一定的升值空间。东莞的人口结构比较特殊，外地人口多，工薪阶层多，他们最希望能够买到2000元到3000元的房子，这种想法也很正常。

　　【观点】政协委员郑金秋认为，东莞的房价还有上升空间。“随着东莞城市轨道建设，珠三角一体化，东莞的房价还会慢慢涨上去。”

　　套现属违法犯罪

　　新快报讯日前，东莞市住房公积金管理中心公示了6名未退回套现的住房公积金的人员名单。通告声明，被通告人若不在公示后15天内联系退回，东莞市住房公积金中心将向市人民法院起诉。一旦起诉，这将成为东莞首个通过司法途径追套现住房公积金的案例。。

　　据悉，被通告的6人姓名、单位和套现的金额都列得清清楚楚。其中排在最上面的赵某某，是东莞电信的工作人员，套现金额达15万元;而剩下的5人中，其中3人是学校老师;另外两人已离职。

　　【观点】人们对住房公积金套现往往容易陷入误区，认为“拿自己的钱怎可能犯法?”其实不然，因为住房公积金是国家为支持职工买房的一种强制性长期住房储金，个人在缴纳住房公积金时，实际上国家让渡了个人所得税利益和财政利益，个人在取得权利的同时也要让渡该产权的可支配权，故套现公积金涉嫌违法犯罪，轻者罚款重者坐牢。

　　二手房市场节前降温

　　随着春节的临近，东莞二手房市场明显降温。有关数据显示，2009年12月，东莞二手住宅成交均价保持稳步上扬，达到4911元/平方米，环比上升1.8%，但成交量有明显的下滑迹象。东莞二手住宅市场成交主力依旧落在80-100平方米区间段内，受刚性需求买家占据总成交量的比重增加带动，该面积区间段成交比例从11月的22%上升到12月的27%。

　　从成交单价来看，单价在5000-8000元/平方米的二手房市场接受度最高，12月该区间段二手住宅成交比例多达42.9%。

　　【观点】春节向来是楼市交易淡季，随着时间的推移，交易量下降之势会更加明显。从统计数据来看，成交价格并没有下滑，但上涨幅度也很小，这说明东莞二手市场正在适应调控政策，并没有出现大起大落现象，未来市场走向还需看节后行情。

　　东莞百姓说房

　　先限制炒房，才能抑制房价

　　——某房产公司陈先生

　　陈先生认为，如若炒房行为无法遏制，高房价将始终是一匹脱缰的野马。炒房对于国家和百姓是百害而无一利，炒房人大量买入房子后并不马上办证缴纳各种税费，而是囤积下来拉高房价，待机出售，国家根本收不到他们的任何税费，而老百姓却要拿出一生的血汗钱买下他们炒高后的房子。

　　陈先生表示，政府应该意识到高房价会严重阻碍中国的经济发展，如果老百姓买房后有多余的钱作其他消费，可以带动更多的上下游产业的发展，而且是持续性的，这对就业及GDP的贡献会更大。

　　对于近期出台的“国十一条”，陈先生表示，“国十一条”对抑制房价作用不大，炒房人该炒还是炒，要想真正地抑制房价，国家必须出台限制炒房的一系列政策，让他们的钱投资到其他行业，这样对国民经济发展更有利!

　　别墅不是艺术品

　　——某中介公司张先生

　　“简单地说，中国的经济基础是已经到了别墅市场化的程度，但人的精神层次显然还没有达到。”从事多年的张先生如是说。[page]

　　张先生提到一些现象：有些客户在别墅项目里看房的时候，不像一般看房人一样对房子总有挑不完的毛病，而是慢悠悠地像散步一般，不急不忙地评头论足，像欣赏一件艺术品一样。张先生觉得，虽然不排除有些项目是真的符合客户的心意，但是再好的房子都是有瑕疵的，如果面对售楼人员的介绍提不出任何异议，只能说这些房子不是给你造的。

　　张先生认为，别墅的产生在中国大多不是为了需求而产生，而是为了市场而产生。当物质条件到了买别墅的程度而精神条件却没有提高，那就只能不懂装懂。

　　本地人多买本镇或城区房

　　——东莞镇区本地人刘先生

　　刘先生是东莞镇区本地人，刘先生称，像他这样的镇区本地人极少去邻近镇购买物业，或者都跑到城区置业。

　　刘先生表示，他的结论不是没有依据的。前段时间，刘先生分别去了碧桂园 (论坛 新闻)和大岭山踩盘，碧桂园行政区域上属于大朗，但是地理上非常靠近东坑和常平，属于三镇交界处。刘先生觉得此盘应该可以吸引到三镇客户前来买，但某大朗楼盘经理却说，东坑或常平的本地人应该不会买;同样地，大岭山的项目经理也表示，很少邻镇的客户来看房。“自己也是本地人，购房也宁可到城区，原因是，到城区置业会给亲戚朋友一种居住升级的感觉，面子上挂得住;如果去邻镇置业，不仅会丢掉原来的社会关系，还容易被人看不起。”

　　刘先生称，本地人有这样的心理其实都是人之常情，在镇区工作的非本地人则没有这种顾虑。

　　东莞房地产观点集装

　　东莞房价很理性

　　——东莞万科高骏

　　随着房价的高涨，置业难这一民生问题备受各界关注，东莞两会亦传出一些关于房价的讨论声音。如“商品住宅开发成本每平方米超过4000元”、“东莞的房价一直控制得比较好”、“东莞目前的价格是普遍百姓能够接受的价格”……

　　对此，东莞万科高骏认为，东莞房价一直控制在一个合理水平，即使在全国普遍大涨的2009年，东莞房价也没有出现过高过快的涨幅。

　　“有统计数据显示，2009年东莞房价相比2008年仅涨了十多个百分点，这与北京、上海、广州和深圳等城市房价涨幅相比较，有本质上的区别。”高骏表示，在这轮上涨潮中，东莞房价并没有与其他城市的房价齐头并进，因此房价虚高成分极小。

　　那么，这是否就意味着东莞房价上扬空间小呢?高骏认为，东莞房价没有暴涨不代表没有上扬空间，有两个因素值得注意。一是东莞房价经历2007年下跌后，、投资客看待市场比较理性，没有盲目入市和哄抬房价的行为，所以在2009年的大涨潮中，东莞房价一直是理性上扬;二是东莞楼市是一个以自住和改善需求为主的市场，炒房者所占有的比重很小，这为东莞房价健康发展提供了有力保障。

　　因此，健康、理性的东莞房价受政策影响比较小，房价出现下降的几率也明显小于其他一线城市。

　　商业项目好坏 取决于经营管理

　　——东莞商业中心 雷非非

　　针对日前本报连续报道“返租商铺闲置”现象，雷非非表示颇有同感。

　　“东莞商业地产的确存在不少问题。”雷非非告诉记者，这不仅仅是商业供应体量过大的问题，而且是超前规划、项目定位和经营管理的问题，尤其是经营管理问题最为突出。

　　据了解，自2003年以来，东莞商业地产喷井式开发，其中不乏体量惊人的项目，这些商业项目在当时，乃至今日，都可以称得上是“巨无霸”。

　　雷非非表示，之所以出现这么多的商业，一方面是超前规划所导致。当时市场的信息算不上特别灵通，商家对市场的反应自然也会慢一点，加之在政府、政策和造城等利好消息的作用下，超前规划和超前开发就由此而生。

　　“体量大的确会造成竞争加剧，但根本原因在于经营管理。”雷非非坦言道，供应量大考验的就是经营管理能力，如果大家一窝蜂做同样的业态，肯定谁都吃不饱，因为市场消费力是有限的。

　　由此可见，经营管理水平在项目运作中尤为关键，同时也是团队经营能力的一种考验。通过五六年的经营管理，许多商业项目已经基本定型，哪里旺哪里差，可谓一目了然。

　　商业项目能否在未来几年中占据更大的市场份额，一切都要看经营管理水平。