法院判决支付物业费及违约金。

根据《民法典》第944条，业主不得以未接受物业服务为由拒交物业费。若物业起诉，法院通常判决业主 全额补交欠费，并可能支持 违约金（一般按合同约定，不超过年利率24%）。

一、强制执行措施

若业主败诉后仍不履行判决，物业可申请法院强制执行：

查封、扣押财产（如银行存款、车辆）；

列入失信被执行人名单（限制高消费、贷款、子女就读高收费学校）；

司法拘留（拒不执行情节严重者，可拘留15日以下）。

承担诉讼费用

若业主败诉，需承担 案件受理费、保全费、律师费（如合同约定由违约方承担）。

二、业主可主张的抗辩理由

物业服务质量不达标

需提供 连续性的证据（如照片、视频、业主委员会书面证明）证实物业未履行合同义务（如垃圾清运不及时、安保缺失）。

法律依据：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条，可主张 减免部分物业费（非全额拒付）。

物业收费不合法

若物业擅自提高收费标准、重复收费或未公示收费明细，可主张费用无效（参考《物业管理条例》第41条）。

超过诉讼时效

物业主张欠费的诉讼时效为 3年，若欠费超过3年且物业从未催收，业主可提出时效抗辩。

三、应对策略

诉前调解

收到法院传票后，可主动联系物业协商 分期还款 或 减免违约金，达成和解后由物业撤诉。

收集证据应诉

针对物业服务质量问题，整理以下材料：

物业服务合同约定的服务标准；

物业失职的图文/视频记录；

向物业投诉的书面记录（如微信、邮件）；

业主大会要求整改的决议（如有）。

反诉物业侵权

若物业因催费采取 断水断电、堵门等非法手段，可反诉其侵权并要求赔偿。