一、小产权房通常有几种形式

小产权房主要有以下几种形式：

一是在集体建设用地上建成的房屋。即上建成的房子，只属于该农村集体组织成员所有，非本集体成员不能购买。这类房屋主要是村民用于自住，部分可能会在本村村民之间流转。

二是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房屋。一些乡村为发展经济，在集体企业用地进行建设，或者未经合法审批占用耕地建设房屋用于出租、出售等商业用途。此类小产权房违反了土地管理相关法规，存在较大法律风险。

三是各类农业园或养老院等名义建设的房屋。有些开发商以建设农业园、养老院等为幌子，实际进行房地产开发，向社会公众出售所谓的“小产权房”。这种行为往往是规避相关审批和监管，购买者的权益难以得到保障。

小产权房因缺乏合法的产权登记，交易不受法律保护，购买者可能面临诸多问题，如无法、面临难题等。

二、买小产权房的法律风险

购买小产权房存在诸多法律风险，主要体现在以下几方面：

一是产权风险。小产权房没有合法的产权证书，其本质是在集体土地上建设的房屋，未经过法定的土地征收、出让等程序，不受法律保护。这意味着购房者无法真正获得房屋的所有权，可能面临房屋被收回等情况。

二是交易风险。由于缺乏合法产权，小产权房的交易不受法律认可和保护。买卖双方签订的可能被认定为。一旦出现纠纷，购房者难以通过法律途径维护自身权益，可能导致购房款难以追回等后果。

三是补偿风险。小产权房在拆迁时，购房者可能无法获得与合法产权房业主同等的拆迁补偿。因为其产权不合法，在拆迁补偿分配中往往处于不利地位，可能只能获得很少甚至没有补偿。

四是抵押、继承风险。小产权房不能依法办理抵押登记，无法作为抵押物进行融资。在继承方面，也可能因产权问题引发一系列法律纠纷。总之，购买小产权房存在较大法律风险，需谨慎考虑。

三、买小产权房有

小产权房通常是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。

关于买小产权房是否有土地使用权，需要明确的是，购买小产权房无法获得合法的土地使用权。原因主要有两点：

一是土地性质问题。农村集体土地归集体所有，小产权房所占用的土地一般是集体建设用地或者农用地，按照法律规定，集体土地只能在本集体经济组织成员内部流转，非本集体经济组织成员购买小产权房，是违反土地管理相关的行为。

二是法律保障缺失。小产权房的交易不受法律保护，无法办理合法的产权登记手续。即便购买者实际占有和使用房屋及土地，也难以获得法律意义上的土地使用权，一旦面临拆迁、土地征收等情况，购买者的权益很难得到有效保障。

因此，购买小产权房存在较大法律风险，不建议购买。

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