一、合同效力如何认定

1.卖方在与两位买方分别签订合同后，优先向后买家履行了相关义务且成功办理房产过户。

2.卖方先将房屋出售给前买家并完成过户登记，随后再次与后买家达成同一房屋的交易协议。

3.两次交易均未能完成过户登记时的处理方式。

《最高人民关于审理案件适用法律若干问题的解释》规定，买受人可以请求、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。如卖房者是非房地产开发企业的一般人，对其违约的处理与法律适用。这种情况下，争议的处理应以作为基础，向违约者主张违约责任。这时，不能主张惩罚性赔偿责任，而只能主张返还购房款及利息并赔偿损失。

二、一房二卖是有权处分吗

1.卖方与两名不同买方分别签署协议，随后为后者进行房产转让及产权转移。

2.卖方先将房产出售给第一位买方并完成产权转让，然后再与他人签定同一房产买卖协议。

3.两次买卖均未能完成产权转移。