一、二手房过户费用怎么算

二手房过户费用的计算涉及多个方面，主要包括以下几类：

- 契税：根据房屋面积及购房者房屋套数等情况而定。若购房者为，面积在90平方米及以下，税率为1%；面积在90平方米以上，税率为1.5%。若为，面积在90平方米及以下，税率为1%；面积在90平方米以上，税率为2%。若为三套及以上，不论面积大小，税率均为3%。

- 增值税：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税（北上广深除外，有特殊规定）。

- 个人所得税：若能提供房屋原值凭证，按照“财产转让所得”20%计征；若不能提供房屋原值凭证，一般按住房转让收入的1%核定征税。对于个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

- 其他费用：还可能涉及印花税（通常免征）、登记费、交易手续费等，这些费用相对较少，各地标准有所不同。

二、二手房过户都过什么证件

二手房过户需要准备多种证件，具体如下：

卖方需提供：

1. ：证明卖方的身份信息，确保交易主体合法。

2. ：作为房屋所有权的法定凭证，证明卖方对房屋拥有合法的处置权。

3. 婚姻状况证明：已婚的需提供，未婚的提供，离异的提供或判决书等，以明确房屋产权归属，避免潜在纠纷。

买方需提供：

1. 身份证：用于确认买方身份，保障交易安全。

2. 本：非本地居民家庭购房可能需提供相关户籍信息，以符合当地购房政策要求。

3. 婚姻状况证明：与卖方类似，明确家庭购房情况，便于相关部门审核。

4. 和银行流水（如需）：证明买方有足够的还款能力，符合条件。

此外，还可能需要根据当地政策及具体情况提供其他相关材料，如证明、证明等。在办理过户前，建议买卖双方提前向当地房产管理部门咨询清楚，准备好齐全的证件材料，以确保过户手续顺利进行。

三、二手房买卖协议未能否有效

二手房买卖协议未公证依然可能是有效的。

公证并非二手房买卖协议生效的必备要件。根据相关法律规定，合同生效需满足以下条件：一是当事人具有相应的民事行为能力，即买卖双方都应具备能够独立实施民事法律行为的能力；二是意思表示真实，买卖双方对于房屋买卖的相关事宜，如价格、付款方式、交房时间等的约定，均是出于自身真实意愿，不存在欺诈、胁迫等情形；三是不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，例如不存在恶意串通损害他人利益等违法违规行为。

只要二手房买卖协议符合上述生效条件，即使未经过公证，该协议在买卖双方之间依然具有法律效力，双方均应按照协议约定履行各自的义务。不过，公证后的协议在证据效力等方面可能更强，在发生纠纷时，经过公证的协议更容易被法院采信。

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