一、房屋租赁合同多少年无效

房屋租赁合同超过20年的部分无效。

根据相关法律规定，租赁期限不得超过二十年。这一规定主要是基于多种考虑。一是从稳定租赁关系和合理规划使用财产的角度出发，避免过长时间的租赁约定导致租赁物的使用和流转受限。二是考虑到经济社会发展过程中的各种变化因素，过长的租赁期难以准确预估各种可能出现的情况。

例如，甲乙双方签订房屋租赁合同，约定租赁期限为30年，那么前20年的租赁约定是有效的，而超出20年的那10年部分是无效的。但这并不影响整个合同的效力，只是超过20年部分的租赁期限不受法律保护。

二、房屋租赁合同属于谁管

房屋租赁合同如果产生纠纷，多个部门可能会涉及管理职能。

（一）从行政管理角度看，各地的住房和城乡建设部门或者房地产管理部门可能会对房屋租赁进行一定的管理，包括对租赁市场规范、备案等相关事务进行监督管理，例如审查租赁合同是否符合当地的租赁政策规定等。

（二）如果涉及到因租赁合同产生的，人民是最终的裁判机构。当租赁双方就合同条款、租金支付、房屋使用、等事项发生争议，无法协商解决时，可以向有管辖权的人民法院提起诉讼，由法院依据相关和证据对案件进行审理并作出判决。

（三）此外，一些地方的社区居委会或者街道处等基层组织也可能会参与到房屋租赁纠纷的调解工作中，虽然它们没有强制裁决的权力，但可以通过调解帮助双方解决争议。

三、标准厂房租赁合同免费

标准厂房租赁合同免费这种情况比较复杂。

从法律角度看，免费的厂房租赁合同依然具有法律效力，只要合同双方具备相应的民事行为能力、意思表示真实且合同内容不违反法律法规的强制性规定。

（一）合同主体。即使是免费租赁，双方的身份信息、联系方式等也应当明确，以确保在合同履行过程中能够相互联系沟通并承担相应的权利和义务。

（二）厂房情况。合同要清楚描述厂房的地理位置、面积、结构、附属设施等基本状况，避免在使用过程中产生争议。

（三）使用用途。需明确规定承租人对厂房的使用用途，因为免费租赁并不意味着可以随意使用，用途应当符合法律法规规定和厂房的性质。

（四）维修责任。要约定厂房的维修责任由哪一方承担，是出租人还是承租人，或者按照一定的情况分担。

（五）租赁期限。确定具体的租赁起止时间，若未约定租赁期限则视为不定期租赁，双方都有随时解除合同的权利，但要给予对方合理的准备时间。

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