一、借用合同与租赁合同区别

借用合同与租赁合同主要存在以下区别：

1. 目的方面。借用合同往往是基于出借人与借用人之间的情谊等非商业目的而订立，借用人无偿使用出借人的物品；而租赁合同通常是承租人基于生产、生活需要，以支付租金为代价使用出租人的物品，具有一定商业性。

2. 权利义务方面。在借用合同中，借用人负有妥善保管和按约定返还借用物的义务，一般不承担其他费用；租赁合同中，承租人除妥善保管租赁物、按时返还租赁物外，还需按约定支付租金，并且对租赁物在租赁期间的维修、保养等费用根据合同约定承担相应部分。

3. 期限方面。借用合同一般为短期、临时性的使用；租赁合同期限可长可短，长租如可能数年，短租也可能数月或者数天，且可根据双方意愿约定续租等条款。

二、租赁合同包括土地租赁吗

租赁合同包括土地租赁。

在法律范畴内，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。这里的租赁物有多种形式，土地可以作为租赁物。不过，土地租赁有其特殊之处。

一方面，土地的性质不同，租赁的规定有所差异。例如，国有土地租赁需遵循土地管理等相关的规定，涉及土地用途、租赁期限等方面的限制。

另一方面，农村集体土地的租赁也有特殊要求。比如，必须符合土地利用总体规划，不能擅自改变土地用途，且要遵循相关的规定。总之，土地租赁属于租赁合同的范畴，但在具体操作和法律适用上有一些特殊的规则需要遵循。

三、管理合同认定为租赁合同

管理合同与租赁合同在性质、目的、权利义务关系等方面存在明显区别。

从性质上看，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。其核心在于租赁物的使用和租金的支付。而管理合同更多是一方委托另一方对特定事务进行管理，侧重于管理服务的提供。

要认定管理合同为租赁合同，需要从以下几方面判断：一是合同中是否明确存在一方将特定物提供给另一方使用并收取费用类似租金的约定。如果有，这是倾向于租赁合同的重要标志；二是合同主要履行内容是否围绕特定物的使用，而非单纯的管理服务行为；三是合同中的费用计算方式，如果是以使用的面积、时长等类似影响租赁价值的因素计算费用，也有助于认定为租赁合同。但如果管理合同中仅包含少量与租赁相关的条款，整体仍以管理事务为主，就不能认定为租赁合同。

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