一、租赁合同能做什么

租赁合同是一种重要的法律文件，具有多方面的作用。

（一）明确租赁双方权利义务关系。对于出租方而言，明确其有权收取租金、要求承租方合理使用租赁物等权利，同时负有按约定提供适租租赁物等义务。承租方则有权在租赁期内使用租赁物，有要求出租方保障租赁物正常使用状态的权利，且负有按时支付租金、妥善保管租赁物等义务。

（二）保障交易安全。当出现纠纷时，如一方未履行合同约定，另一方可以依据租赁合同向起诉，要求违约方承担违约责任，如赔偿损失、继续履行合同等。

（三）稳定租赁关系。在租赁期内，双方按照合同约定行事，不会随意变更租赁条件或者解除租赁关系，这有助于租赁关系在一定时间内保持稳定，使得承租方可以稳定地使用租赁物进行经营或者生活，出租方也可以稳定地获取租金收益。

二、租赁合同怎么才能生效

租赁合同生效需要满足以下条件。

（一）主体合格。出租人和承租人需具有相应的民事行为能力。比如，未成年人若签订租赁合同，可能会因不具备完全民事行为能力而导致合同效力待定，需要其法定代理人追认才有效。

（二）意思表示真实。双方签订租赁合同时的意愿是真实的，不存在欺诈、胁迫等情形。例如，一方以威胁手段迫使另一方签订租赁合同，这种情况下合同可能被认定为无效或者可撤销。

（三）内容合法。租赁合同的内容不得违反的强制性规定，也不得违背公序良俗。例如，约定租赁用于违法犯罪活动的场地的合同是无效的。

（四）形式合法。如果法律规定或当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。不过，未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同也成立生效。

三、合同如何退租

在房屋租赁合同中退租主要有以下几种情况：

（一）协商退租

如果承租人和出租人能够协商一致，双方可以签订退租协议，就租金结算、押金退还、房屋交接等事项做出约定。例如，租户因为工作调动需要提前退租，经与房东友好协商，房东同意租户提前解约。

（二）符合约定退租情形

1. 查看租赁合同中是否有关于退租的具体条款。例如，当房屋出现严重影响居住的情况，如房屋漏水、电路故障等且房东拒不维修时，租户有权依据合同约定退租。

2. 如果租户按照合同约定的方式和时间提前通知了房东退租，也可正常退租。比如合同约定租户如需退租应提前一个月书面通知房东，租户履行该义务后可退租。

（三）法定退租情形

1. 根据法律规定，当租赁物危及承租人的安全或者健康时，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时。

2. 如果因为不可抗力等不可预见、不可避免的原因导致无法继续履行租赁合同，租户也可依法退租。

退租时，双方应做好房屋及附属设施的交接清点工作，以避免后续产生纠纷。

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