一、拆迁协议和租赁协议的区别

拆迁协议与租赁协议存在多方面区别。

1.目的不同：拆迁协议是为了征收土地或房屋进行建设等活动，对被拆迁人进行补偿安置；租赁协议则是出租方将房屋等租赁给承租方使用，承租方支付租金。

2.主体不同：拆迁协议的主体是拆迁人与被拆迁人，涉及政府部门等；租赁协议的主体是出租方和承租方，通常为平等民事主体。

3.期限不同：拆迁协议一般是一次性的，完成等工作后协议即终止；租赁协议有固定期限或不定期，在租赁期限内双方受协议约束。

4.权利义务不同：拆迁协议中拆迁人有提供补偿等义务，被拆迁人有配合等权利；租赁协议中出租方有提供租赁物等义务，承租方有支付租金等义务。

二、拆迁协议和谁签订

拆迁协议通常与房屋的所有权人签订。房屋的所有权人一般是上登记的人。如果房屋存在共有情况，如夫妻共有、多人共有等，那么所有共有人都应参与签订拆迁协议。

在一些特殊情况下，例如房屋所有权人无法亲自签订协议，可能会委托代理人签订，但需提供合法的授权。

此外，对于承租的情况，拆迁协议一般与公房的承租人签订。但如果公房的产权单位对拆迁事宜有特别规定或与承租人另有约定的，应按照相关规定和约定执行。

总之，签订拆迁协议的主体应根据房屋的产权和租赁等情况来确定，以确保协议的合法性和有效性。

三、拆迁协议和谁签才有效

一般来说，拆迁协议应与房屋的所有权人签订才有效。房屋所有权人对房屋享有合法的占有、使用、收益和处分的权利。

1.对于单独所有的房屋，即房屋仅登记在一个人名下，该房屋所有权人签订的拆迁协议是有效的。

2.对于共有房屋，需所有共有人共同签订拆迁协议。共有包括按份共有和共同共有，按份共有人按照各自的份额对房屋享有权利，共同共有人对房屋享有平等的权利。未经所有共有人同意签订的拆迁协议可能会存在效力瑕疵，其他共有人可以通过法律途径主张协议无效或要求重新签订协议。

总之，签订拆迁协议的主体必须是对被拆迁房屋享有合法权益的人，以确保协议的合法性和有效性。

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