一、按揭款还不起的房子会如何处理

如果按揭款还不起，房子可能面临以下处理方式：

（一）银行催款与协商

1. 银行首先会进行催款，通过电话、信函等方式提醒借款人还款。在这个阶段，借款人可以尝试与银行协商，比如申请延长还款期限、调整还款计划等，若银行同意，借款人按新的约定还款即可。

（二）被银行起诉

1. 如果借款人未能与银行达成协商，银行可能会向法院提起诉讼，要求借款人偿还欠款。法院审理后若判定借款人败诉，会要求借款人履行还款义务。

2. 若借款人仍拒不还款，法院有权对抵押的房子进行拍卖或者变卖。

（三）房子拍卖或变卖

1. 房子拍卖或者变卖所得款项将首先用于偿还银行的本金、利息、违约金等相关费用。

2. 如果拍卖或变卖所得款项足以偿还银行债务，剩余部分会归还给借款人；若不足以偿还，借款人仍需承担剩余的债务。

二、房子办了按揭可以退房吗

房子办了按揭是否可以退房，需要分情况来看。

（一）开发商存在严重违约行为的情况。

1. 如果开发商未按照合同约定的时间交房，并且逾期达到一定期限，购房者可以根据中的约定，办理退房手续。

2. 若开发商交付的房屋存在严重质量问题，影响正常居住使用，购房者也有权要求退房。

（二）购房者自身原因。

1. 如果购房者是因为自身经济状况发生重大变化，例如失业、突发重大疾病等导致无力偿还房贷，这种情况下要退房比较困难。一般需要与开发商和银行进行协商，可能需要承担一定的违约责任，如支付违约金等。

2. 购房者无合理理由单方面解除合同的，通常不能退房，并且要继续履行按揭还款的义务。

（三）其他特殊情况。

1. 如果房屋被司法机关查封等不可归责于双方的原因，影响到房屋产权的正常取得等情况，购房者有可能可以解除合同退房。

三、可以出售吗怎么出售

按揭房可以出售。

（一）出售的前提条件

1. 取得。如果没有房产证，在市场上进行交易存在很大风险且可能不被允许。

2. 与银行协商。因为房子处于按揭状态，房子实际上抵押给了银行，需要与银行沟通还款解押等相关事宜。

（二）出售流程

1. 与买家协商。确定房屋价格、付款方式等交易条款。如果买家也是贷款购房，需确保买家的贷款资质和银行审批能顺利进行。

2. 解押。一般有两种方式，一是卖方自筹资金还清解押；二是用买方的首付款来解押，但这种方式存在一定风险，需谨慎操作并在合同中明确约定。

3. 办理过户手续。买卖双方到房产管理部门办理产权过户登记手续，缴纳相费。

4. 收尾款。在过户完成后，卖方收取剩余房款。

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