一、房屋外墙砖脱落维修费谁承担

一般情况下，房屋外墙砖脱落的维修费由房屋产权人承担。因为房屋外墙属于房屋的共有部分，产权人对其负有维护和管理的责任。

然而，如果外墙砖脱落是由于建筑施工质量问题导致的，那么开发商应当承担维修费用。开发商在房屋建设过程中，有义务确保建筑工程的质量符合相关标准和要求，若因施工质量问题引发外墙砖脱落等情况，开发商应负责维修并承担费用。

另外，如果外墙砖脱落是由于物业服务不到位，如未定期对房屋外墙进行检查和维护等原因造成的，那么物业服务企业也应承担一定的责任，其应负责维修或协助维修，并承担相应的费用。具体责任的承担，需根据实际情况进行判断和协商。

二、房屋外墙砖脱落砸车责任该谁负

房屋外墙砖脱落砸车的责任通常应由房屋所有者或管理者承担。1.房屋所有者对房屋及其附属设施负有维护保养的责任，外墙砖属于房屋的附属部分，若因年久失修、质量问题等导致外墙砖脱落砸车，所有者应承担责任。2.若房屋已出租，在租赁期间外墙砖脱落砸车，除非出租方能够证明自己已尽到合理的维护义务，否则出租方仍需承担责任。3.对于一些老旧小区或公共建筑，物业管理通常有对公共区域进行维护管理的职责，若外墙砖属于物业管理范围且因管理不善导致脱落砸车，物业管理公司应承担相应责任。总之，责任的认定需根据具体情况，综合考虑各方的义务和过错来确定。

三、房屋外土地个人有使用权吗

一般情况下，房屋外的归属较为复杂，需根据具体情况判断。

1.如果该房屋所在的土地是国有土地，且房屋是合法建造并办理了相关产权登记手续，那么通常情况下房屋外一定范围内的土地使用权可能属于该房屋的所有权人，但具体范围需依据当地的规和相关规划来确定。

2.若房屋所在土地是集体土地，一般只有本集体组织成员在符合特定条件下才可能享有土地使用权，且对房屋外土地的使用也有严格的限制和规定。

3.在一些特殊情况下，如通过出让、租赁等方式取得特定土地的使用权，且该土地与房屋相关联，那么房屋所有者可能享有相应土地的使用权，但同样需遵循相关的土地使用合同和。

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