鲁法案例【2022】420

车位买了十余年

业主一直没有付清尾款

开发商还能主张解除合同吗？

一起看看下面的案例吧~

基本案情

2011年8月3日，李某夫妇与甲公司签订了商品房买卖合同，购买其开发的商品房一套。三日后，李某夫妇又购买两个车位，双方签订买卖车位协议，约定车位价款86000元/个，首付20%，剩余80%款项以银行信用卡一次性刷卡支付。两份买卖车位协议系商品房买卖合同的附属协议，从属于主合同。2012年5月14日，李某夫妇缴纳车位款34400元，剩余137600元未付。

甲公司向法院诉称，其多次催促李某夫妇缴纳剩余车位款未果，导致出售车位的合同目的不能实现，车位使用权亦无法另售，严重侵犯了公司合法权益，故诉至法院主张解除双方签订的车位买卖协议，并要求李某夫妇支付解约违约金49646.08元。

李某夫妇辩称，甲公司所诉与事实不符，该公司是想以行情涨钱为由擅自提高价款。

法院审理

本案实质上涉及三个争议焦点，一是涉案车位买卖协议是否有效；二是原告是否能行使合同解除权；三是原告主张的违约金能否支持。

►关于第一个焦点◄

现行民用住宅建筑中，地下车位所有权有两种，一种是人防车位，不能买卖所有权；另一种非人防车位，为开发商所有，可以买卖。法院审理查明，涉案车位为人防车位。原被告买卖车位协议中第六条明确约定“车位为使用权车位，车位的使用权限按济南市相关管理规定执行”，即转让车位使用权，并非处分所有权，故涉案买卖车位协议应认定为有效。

►关于第二个焦点◄

经法院审理查明，2012年5月14日，原告给被告开具两张车位款收款收据，记载每个车位已支付17200元，共计34400元，尚欠137600元，此日应该缴清车位款而未缴清。原被告签订的《商品房买卖合同》约定，逾期缴款超过60日后，出卖人有权解除合同，买卖车位协议是《商品房买卖合同》的附属协议，需按《商品房买卖合同》执行。故被告在逾期60日仍未缴清车位款的情况下，原告有权解除买卖车位协议，解除权可以于2012年7月14日后行使。法律规定“民法典施行之前成立的合同，当时的法律、司法解释没有规定且当事人没有约定解除权行使期限，对方当事人也未催告的，解除权人在民法典施行之前知道或者应当知道解除事由，自民法典施行之日起一年内不行使的，人民法院应当认定该解除权消灭”，因涉案合同成立于民法典实施之前，双方未就原告的解除权行使期限予以约定，原告对被告未缴清车位款的解除事由最迟于2012年7月14日既已明知，故原告的解除权最晚可行使至我国民法典施行后一年内，即可行使至2021年12月31日。原告于2022年上半年起诉解除买卖车位协议，因解除权行使期限系除斥期间，已经消灭，对原告的该项诉讼请求法院不予支持。

►关于第三个焦点◄

原告主张解约违约金，该诉讼请求以双方解除买卖车位协议为前提，在法院不支持解约请求的情况下，对原告主张的解约违约金法院亦不予支持。

最终，法院判决驳回甲公司的诉讼请求。宣判后双方未上诉，目前判决已生效。

（图文无关，图源网络侵删）

法官说法

合同解除权的行使期限，系一种除斥期间，不会因某种法定事由出现而产生中止、重新计算的情况。只要行使期限过了，权利就会消灭。以前我国合同法未规定合同解除权的具体行使期限，只是规定在法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限的情况下，经对方催告在合理期限内未行使的，解除权消灭；民法典则在此种情况下又增加了一种解除权的消灭方式，即在“自解除权人知道或应当知道解除事由之日起一年内不行使”的情况下，解除权消灭。现实生活中，合同双方当事人对在自愿、平等的基础上所签合同的内容都是比较明晰的，对对方当事人的违约是否达到合同解除的程度，一般也比较清楚，在这种情况下，合同的解除权行使期限是一年。

在此，提醒广大当事人合同解除权要及时行使，可以到法院起诉，也可以自行通知对方当事人予以解除。切莫让权利沉睡而导致败诉，因为，这种权利是会消灭的。

►法条链接◄

《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款规定，“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。

《中华人民共和国民法典》第五百六十四条第二款规定，“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十五条规定，“民法典施行之前成立的合同，当时的法律、司法解释没有规定且当事人没有约定解除权行使期限，对方当事人也未催告的，解除权人在民法典施行之前知道或者应当知道解除事由，自民法典施行之日起一年内不行使的，人民法院应当认定该解除权消灭；解除权人在民法典施行后知道或者应当知道解除事由的，适用民法典第五百六十四条第二款关于解除权行使期限的规定”。

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来源：章丘法院、山东高法