一、什么情况物业合同违约

物业合同违约主要有以下几种情况：

1. 物业服务提供方违约：

- 未能按照合同约定的服务标准提供服务，例如合同规定小区每天清扫两次，实际却没有做到；小区安保应24小时巡逻，却存在长时间空岗现象。

- 未经业主同意，擅自改变服务内容，如将原本的绿化养护区域改作他用。

2. 业主方违约：

- 不按时交纳，这是最常见的业主违约情形。

- 违反物业合同中关于业主行为规范的约定，比如合同规定业主不能在公共区域乱搭乱建，业主却违反规定搭建了建筑；或者业主破坏小区公共设施等行为。

3. 其他违约情况：

- 合同中约定的其他义务，任何一方没有履行或者履行不符合约定的，都可能构成违约，例如物业合同约定的物业使用公共部分收益的分配方式，一方未按约定执行等情况。

二、签订物业合同是否违约

仅说签订物业合同是否违约这样的表述不太准确。

如果是正常签订物业合同的过程，不存在违约情况。在签订物业合同时，双方基于平等自愿、协商一致的原则达成协议，这是合法有效的合同订立行为。

然而，如果在签订物业合同过程中存在以下情形则可能涉及违约相关的问题：一是一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同，这种情况下受损害方有权请求人民或者机构变更或者撤销合同；二是如果双方恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益签订物业合同，该；三是如果物业合同内容违反的强制性规定，合同也可能无效或部分无效，涉及到一些不合法条款的拟定方可能存在过错，可能需要承担相应责任。

三、物业合同违约怎么办

如果遇到物业合同违约的情况，可以采取以下措施：

（一）收集证据

要搜集能证明物业违约的各种证据，例如物业服务不到位的照片、视频，未按合同履行相关维修等服务的记录，小区业主的证言等。这些证据将有助于后续的维权。

（二）与物业协商

主动与物业管理进行协商沟通，明确指出其违约行为，并要求其按照合同约定履行义务、承担违约责任，如进行整改、赔偿损失等。在协商过程中，最好以书面形式记录双方的沟通情况。

（三）向相关部门投诉

如果协商无果，可以向当地的物业管理部门或者消费者协会等相关部门投诉。这些部门可以对物业管理公司进行监督和管理，促使其解决违约问题。

（四）通过法律途径解决

若违约行为造成较大损失或者其他途径无法解决，可以向法院提起诉讼。要求法院判决物业承担违约责任，如继续履行合同、赔偿违约金、赔偿损失等。在诉讼过程中，之前收集的证据将起到关键作用。

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