一、北京合同违约怎么退租

在北京遇到合同违约想要退租，需根据具体情况采取以下措施：

（一）协商解除

1. 查看：仔细研究合同条款，确定是否存在关于违约退租的约定，例如违约方需承担的责任、赔偿方式等。

2. 主动与房东沟通：诚实地向房东说明想要退租的原因，如果是自身违约，表达愿意按照合同约定承担违约责任的态度，如支付违约金等，争取房东同意退租。

（二）法定解除

1. 不可抗力：如果因为不可抗力因素，如自然灾害、政府政策变化等导致无法继续履行租赁合同，可以依据相关法律规定。需要提供不可抗力事件的证据，如政府文件、灾害报道等。

2. 房东违约在先：若房东存在违反合同约定的行为，如未提供约定的居住条件、擅自涨租等，租户有权解除合同，并要求房东承担相应的违约责任。

（三）司法途径

如果协商不成，可收集相关证据，如合同文本、支付凭证、双方沟通记录等，向提起诉讼，由法院根据具体情况判定是否可以退租及相关责任的承担。

二、违约租赁合同如何终止

在租赁合同中，如果一方违约，另一方可以通过以下方式终止合同：

（一）符合约定解除条件

如果租赁合同中约定了违约情形下的解除权，当一方的违约行为符合该约定时，另一方有权解除合同。例如，合同约定租户逾期支付租金达到一定期限，房东有权解除合同，一旦租户逾期支付租金达到该期限，房东就可以行使解除权终止租赁合同。

（二）法定解除情形

1. 因不可抗力致使不能实现合同目的。例如租赁的房屋因自然灾害完全损毁无法使用，任何一方都可以解除合同。

2. 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。比如租户明确表示不再支付租金或者将房屋擅自转租，房东可解除合同；房东明确表示不提供房屋供租户使用，租户也可解除合同。

3. 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。比如租户长期拖欠租金，经房东催告后仍不支付，房东可解除合同。

4. 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。例如租户将租赁房屋用于非法活动，房东可以解除合同。

解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。如果对方对解除合同有异议，可以请求人民法院或者机构确认解除合同的效力。

三、如何判断租赁合同违约

判断租赁合同违约可从以下方面着手：

（一）合同条款约定

1. 查看租金支付相关条款。若租户未按约定时间、金额支付租金，如合同规定每月1日支付当月租金，租户逾期未付，就可能构成违约。

2. 租赁期限条款。租户在未到期擅自退租或者房东提前收回房屋，违反约定的租赁时长，这属于违约行为。

（二）房屋使用方面

1. 租户用途违约。若合同约定房屋用于居住，租户却将其用作商业经营，改变用途，属于违约。

2. 房东提供的房屋状况不符合约定。例如合同约定房屋应配备空调等设施，实际却没有，房东违约；租户对房屋进行未经房东同意的破坏或改造，租户违约。

（三）维修责任方面

1. 按照合同约定应由房东维修而房东拒绝维修，或者应由租户维修而租户不维修，均可能构成违约。

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