一、物业合同违约怎么解决

物业合同违约可通过以下方式解决：

（一）协商解决

业主与物业管理企业可就违约事项进行协商，就如何承担违约责任、采取补救措施等达成一致意见。这是较为便捷、高效的解决方式，双方可根据合同约定和实际情况灵活处理。

（二）调解解决

1. 可以请求有关部门调解，例如当地的房地产管理部门或街道处等相关部门。这些部门可以依据相关规定和实际情况，对双方的争议进行调解，促使双方达成和解协议。

2. 也可通过人民调解委员会进行调解，其具有专业的调解人员，能够遵循一定的调解规则公平地处理纠纷。

（三）仲裁解决

如果物业合同中有仲裁条款，那么可将争议提交给约定的仲裁机构进行仲裁。仲裁裁决具有法律效力，双方应按照裁决结果执行。

（四）诉讼解决

若协商、调解不成，当事人可以向有管辖权的人民法院提起诉讼。法院会依据法律规定和合同约定，对违约方应承担的责任作出判决。

二、如何对付物业最有效的方法

如果想要有效地应对物业，可以从以下几个方面着手：

（一）明确双方权利义务

仔细研读物业服务合同，明确物业应提供的服务内容和自身的义务。如果物业没有履行合同中的服务，例如小区卫生清扫不及时、安保不到位等，可以通过拍照、录像等方式收集证据。

（二）积极沟通协商

1. 先与物业的直接管理部门，如物业经理等进行沟通，理性地指出存在的问题并要求改进。

2. 如果物业没有积极回应，可以向物业总反映情况，要求总公司督促解决问题。

（三）通过业主委员会维权

1. 联合其他业主成立业主委员会，通过业主委员会与物业进行谈判、交涉，这能增强业主在物业管理中的话语权。

2. 业主委员会可以要求物业公开收支情况等信息，如果发现不合理之处，要求物业整改。

（四）寻求行政部门帮助

如果物业存在违规行为，如违规收费等，可以向当地的物价部门或者物业管理部门投诉，由行政部门进行调查处理。

（五）法律诉讼

在证据充足且其他方式无法解决问题的情况下，可以考虑向法院提起诉讼，要求物业承担违约责任或者赔偿损失等。

三、物业侵犯财产如何处理

如果遇到物业侵犯财产的情况，可以通过以下方式处理：

（一）收集证据

收集能够证明物业侵犯财产的相关证据，例如监控录像、照片、证言、相关的文件记录等。这些证据将对维护自己的权益起到关键作用。

（二）协商解决

主动与物业进行沟通协商，要求其停止侵犯财产的行为，并对造成的损失进行赔偿。在协商过程中保持理性，明确指出物业的不当之处以及自己的合理诉求。

（三）投诉

如果协商不成，可以向物业的主管部门进行投诉，比如当地的房地产管理部门，由主管部门对物业的行为进行调查和处理。

（四）法律途径

可以向人民法院提起诉讼。在诉讼中，凭借之前收集的证据，要求物业承担相应的责任，包括停止侵害、赔偿损失、赔礼道歉等。如果涉及的财产损失数额较大或者情节较为严重，还可能追究物业相关人员的刑事责任。

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