一、房地产企业与业主间违约金如何处理

房地产企业与业主间违约金的处理，需根据具体情况分析：

一是看合同约定。双方签订的等相关协议中，通常会对违约金的情形、计算标准等作出明确约定。若一方违约，另一方有权依据合同约定要求违约方支付相应违约金。比如合同约定交房逾期每日按房价款一定比例支付违约金，开发商逾期交房时，业主就可按此主张权利。

二是考虑法律规定。若合同约定的违约金过高或过低，当事人可请求或机构适当调整。一般来说，违约金过分高于造成的损失的，违约方可以请求适当减少；违约金低于造成的损失的，受损方可以请求适当增加。例如违约金约定远超业主实际损失，开发商可请求调低。

三是确定损失范围。在主张或调整违约金时，需明确因违约行为造成的实际损失，如因逾期交房业主额外租房的费用等，这是判断违约金是否合理的重要依据。

总之，处理房地产企业与业主间违约金问题，要结合合同约定、法律规定和实际损失综合考量。

二、烂尾楼拍卖了原来的业主想要房子怎么办

当烂尾楼被拍卖后，原来的业主若想要房子，可参考以下情况及应对方法：

若业主已全额支付购房款。在这种情况下，业主对该房屋享有一定权益。其可依据相关购房合同及付款凭证等证据，向法院提出，主张自己对房屋的所有权或要求在拍卖程序中保障自身合法权益。若异议成立，法院可能会根据具体情况对拍卖结果作出相应调整。

若业主仅支付部分购房款。一般来说，在烂尾楼进入拍卖程序后，业主需按照相关规定及拍卖要求，参与后续程序。比如，若拍卖后的新开发商愿意继续履行原购房合同，业主可与新开发商协商补齐剩余房款，以获得房屋。

若新开发商不愿继续履行原合同，业主可根据自身损失情况，要求原开发商承担违约责任，赔偿相应损失，损失赔偿范围可能包括已付房款及利息等。总之，业主应积极收集证据，通过合法途径维护自身权益。

三、业主依法将住宅改变为经营性用房需经谁同意

业主依法将住宅改变为经营性用房，需经有利害关系的业主一致同意。

所谓有利害关系的业主，通常是指本栋建筑物内的其他业主，以及建筑区划内，本栋建筑物之外能证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的业主。比如因住宅改经营性用房后，可能导致人员往来嘈杂影响其他业主正常休息、生活，或者因经营活动产生的噪音、异味等对周边业主生活环境造成影响等，这些业主即为有利害关系的业主。

业主将住宅改变为经营性用房，还需遵守相关以及管理规约的规定。具体而言，要向相关行政管理部门办理相应的审批手续，如、消防许可等，以确保经营活动的合法性和安全性。只有在满足上述条件，经过有利害关系业主一致同意，并办理完相关审批手续后，业主才能依法将住宅改变为经营性用房。

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