一、协商退房还要违约金吗

是否需要支付违约金需根据具体情况判断：

一是看合同约定。若或等相关协议中明确约定了协商退房的情形及是否需支付违约金，那么应按合同约定执行。比如合同约定在一定期限内协商退房无需支付违约金，或者约定了某些特定条件下协商退房需按一定比例支付违约金等。

二是看退房原因。若因不可抗力因素，如自然灾害导致房屋严重受损无法居住等，使得继续履行合同不可能或不必要，经双方协商一致退房，一般可不支付违约金。但如果是一方单纯因自身原因，如购房者不想购买了、租房者想提前退租等，而对方又无过错，即使协商一致退房，违约方通常仍需支付违约金，以补偿对方可能遭受的损失。

总之，协商退房是否支付违约金不能一概而论，要结合合同约定和实际情况确定。

二、房屋面积差怎么退款

在处理房屋面积差退款问题时，需依据相关法律规定和合同约定。

一是明确面积误差比。根据《最高人民关于审理案件适用法律若干问题的解释》，面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求的，不予支持。

二是误差比超出3%的情况。若面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

具体退款时，买卖双方应根据上述规定和合同约定进行协商，协商不成可通过诉讼等法律途径解决。

三、怎么退

在苏州退购房定金，需根据不同情形采取相应方法：

一是若因不可归责于双方的事由，导致买卖合同未能订立，购房者可要求退还。比如在认购书约定的期限内，双方就合同条款未能协商一致，这种情况下，开发商应退还定金。购房者可与开发商友好协商，说明具体情况，提供相关协商记录等证据，要求其退还定金。

二是若开发商存在违约行为，如未取得许可证、擅自改变规划设计等，购房者有权解除认购协议并要求退还定金。购房者需收集开发商违约的相关证据，如相关部门的文件、通知，或者现场照片、视频等，向开发商提出退还定金的要求，若协商不成，可向法院起诉。

三是若购房者自身原因违约，一般情况下定金难以退还，但如果有特殊约定或者存在法定可撤销、可变更的情形，也可尝试通过法律途径争取退还定金。

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