一、共有房产抵押怎么认定的

共有房产抵押认定需考虑多方面因素。

从共有人意思表示看，按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押，抵押有效；共同共有人以其共有财产设定抵押，需经其他共有人书面同意，否则抵押无效，但其他共有人知道或应当知道而未提出异议的，视为同意，抵押有效。

在房产登记方面，若抵押房产登记在部分共有人名下，抵押权人尽到合理审查义务，如查看产权证书等，且不知存在其他共有人或其他共有人未提出异议，可能构成善意取得抵押权。反之，若登记时明确为共有房产，抵押权人应要求全体共有人签字同意抵押。

抵押合同效力也很关键，有效的抵押合同是认定抵押有效的基础。合同内容应符合法律规定，明确抵押房产信息、双方权利义务等。若合同存在欺诈、胁迫等情形，可能影响抵押认定。

实际操作中，金融机构等抵押权人通常会要求全体共有人到场签字，以确保抵押合法有效。若出现纠纷，需结合具体情况，依据相关证据判断抵押是否有效。

二、房产抵押没有还完怎么办

若房产抵押未还完，可参考以下处理办法：

第一，继续履行还款义务。按抵押合同约定，定期足额还款，避免逾期产生不良信用记录和高额罚息。若还款有困难，可与机构沟通，尝试申请延长还款期限、调整还款计划等，以减轻还款压力。

第二，出售抵押房产。在获得贷款机构同意的情况下，可寻找买家出售该抵押房产。出售所得款项优先用于偿还剩余的抵押贷款，剩余部分归抵押人所有。

第三，转按揭。有些银行支持转按揭业务，即把抵押的房产转让给新的购房人，同时将原有的贷款也转移到新购房人名下。不过并非所有银行都提供此业务，且手续相对复杂。

若抵押人拒不还款，贷款机构有权通过法律途径追讨债务，如申请拍卖抵押房产，拍卖所得用于偿还贷款。因此，抵押人应积极主动处理未还完的房产抵押问题，避免陷入法律纠纷。

三、房管局能抵押件吗

房管局在特定情况下可办理房产抵押登记，但并非抵押房产证件本身。

依据相关法律规定，当房屋所有权人以房产作抵押进行借款或其他债务担保时，需和一同前往房管局申请办理房产抵押登记。在办理过程中，房管局会对抵押双方提交的材料进行审核，包括抵押合同、房产证等。审核通过后，房管局会在簿上记载抵押事项，颁发他项权证给债权人，以此保障债权人的抵押权。

在此过程中，房产证通常仍由房屋所有权人持有，房管局不会扣押房产证。不过，若抵押人未能履行债务，债权人可凭借他项权证，通过法律途径实现抵押权，此时房管局会按照法院的判决或裁定进行相关的房产处置。所以，房管局不抵押房产证件，而是通过登记来设立和保障抵押权。

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