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商铺可以贷款多少？一文搞懂额度、影响因素与实操建议

你是不是正在考虑买下一个临街的商铺，却卡在“商铺可以贷款多少”这个问题上？别急，这几乎是每一个商铺投资者在迈出第一步时都会遇到的困惑，我就以一名执业多年的商事律师兼金融法律顾问的身份，用大白话给你讲清楚：商铺贷款到底能贷多少？背后有哪些关键因素？怎样才能贷得更多、更顺利？

商铺贷款不是“想贷多少就贷多少”

很多人以为，只要房产值钱，银行就会大方放款，但现实是——商铺贷款的额度远没有住宅那么宽松，为什么？因为商铺属于商业性质资产，流动性差、变现难、空置风险高,银行在审批时更加谨慎。

商铺贷款的最高额度在评估价的50%到70%之间，比如你看好一套评估价为300万的商铺，银行最多可能给你150万到210万的贷款，这和住宅动辄70%~80%的贷款成数相比,差距明显。

但别灰心，这个“50%~70%”并不是死数,它会根据以下几个核心因素浮动：

影响商铺贷款额度的5大关键因素

商铺的位置与业态
一线城市核心商圈的奶茶店铺面，和三线城市郊区的五金店，银行的评估态度天差地别。地段越核心、业态越稳定（如连锁餐饮、银行网点），贷款成数越高，反之，偏远、冷门业态的商铺，可能连50%都难批。
产权是否清晰、能否单独分割
很多投资者踩坑在“产权不明”上。商铺必须有独立产权证，且土地性质为商业用地，如果是“商住混合”或“小产权”，银行基本直接拒贷，有些商铺属于整栋楼的一部分，无法分割登记,也无法抵押。
你的个人征信与还款能力
银行不仅看商铺，更看“你这个人”。征信记录良好、收入稳定、负债率低的申请人，更容易获得高成数贷款，如果你名下已有房贷、车贷，再申请商铺贷款，银行会综合评估你的月供压力,可能压低额度。
商铺的出租情况与租金收益
如果商铺已经出租，且租约长期稳定、租金可观，银行会将其视为“未来还款来源”，从而提高贷款信心，有些银行甚至会参考租金收入的1.2倍作为你还款能力的佐证。
银行政策与评估机构的估值
不同银行对商铺贷款的政策差异很大。国有大行审批严、成数低，但利率低；部分城商行或农商行相对灵活，成数可达70%，评估机构给出的估值也直接影响贷款基数——别以为挂牌价就是评估价,实际评估往往更低。

那到底怎么才能贷得更多？

别只盯着“能贷多少”，更要主动出击，从源头提升贷款通过率和额度：

提前优化征信：结清小额网贷、避免频繁查询征信、保持信用卡按时还款。
准备充足流水：个人或公司流水能体现还款能力，尤其是经营类贷款,银行更看重经营稳定性。
选择优质商铺：优先考虑地铁口、学校旁、社区中心等高人流区域，业态选择刚需型（如便利店、药房）。
多对比银行：不同银行产品差异大，建议至少咨询3家，重点关注“经营性物业贷款”“商用房按揭”等产品。
考虑组合贷款：若单家银行额度不够，可尝试“抵押+信用”组合,或引入担保公司增信。

建议参考：贷款前务必做这3件事

先做预评估：找银行或第三方机构对商铺进行初步估值，了解大概可贷额度,避免盲目签约。
查清产权状态：去不动产登记中心调取产权信息，确认无查封、无抵押、无共有权人争议。
制定还款计划：商铺贷款利率通常比住宅高0.5%~1%，且多为10年期以内，务必测算月供压力，留足3~6个月的缓冲资金。

相关法条参考

《民法典》第三百九十五条：
债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权……（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器……
→ 商铺作为建筑物，依法可抵押贷款。
《城市房地产抵押管理办法》第九条：
以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押，以出让方式取得的土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
→ 强调“房地一体”原则，商铺抵押需土地性质合规。
《贷款通则》第二十五条：
贷款人应当对借款人的借款用途、偿还能力、还款方式等情况进行严格审查。
→ 银行有权根据借款人资质调整贷款额度。

“商铺可以贷款多少”没有标准答案，但它一定是由“资产价值+个人资质+银行政策”共同决定的动态结果，别被“最高70%”吓退，也别指望“全额贷款”——理性评估、提前准备、精准选铺、多方比价，才是拿到理想贷款额度的关键。

贷款不是终点，而是投资的起点，贷得再多，不如选对一个能持续生钱的铺子，毕竟，能下金蛋的母鸡,才值得你去借钱买。

如果你正在看铺、谈价、准备贷款材料，不妨先停下来，按这篇文章的思路走一遍——也许，你离那个“稳赚不赔”的商铺,只差一次专业的贷款规划。

商铺可以贷款多少？一文搞懂额度、影响因素与实操建议，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。