“在北京买二手房，首付到底要准备多少？”说实话，这个问题看似简单，但背后牵扯的政策、房型、贷款资格、购房套数等变量可真不少，今天我就以一名执业多年的房产律师视角，用最接地气的方式，给你把“北京二手房首付”这件事掰开了、揉碎了讲清楚。

咱们得明白,北京的二手房首付不是一刀切的数字，它和你是不是“首套房”、房子的性质（普通住宅or 非普通住宅）、你的贷款方式（商业贷款 or 公积金贷款 or 组合贷）都有关系，别急，我一条条给你捋。

首套房 vs 二套房，首付差一大截！

这是最关键的分水岭。北京执行的是“认房又认贷”政策——也就是说，不管你名下有没有房，只要你在征信系统里有过房贷记录，再买房就算“二套”。

• 首套房：
  如果你名下无房、且无贷款记录（或贷款已结清），买的是普通住宅，那么首付最低35%。
  如果买的是非普通住宅（比如面积大、总价高、容积率低的豪宅），首付比例要至少40%。

• 二套房：
  名下已有1套房，或有过贷款记录，再买——不管买啥房，都算二套。
  普通住宅首付不低于60%，非普通住宅则要不低于80%。

举个例子：你买一套总价600万的普通二手房，首套房首付最低210万（600万×35%），二套房就得准备360万（600万×60%）——差了150万！

公积金贷款？首付门槛更低？

很多人以为公积金贷款能省首付,其实在北京，公积金贷款对首付比例的影响有限，目前北京公积金贷款政策规定：

• 首套房：首付不低于35%（与商贷一致）
• 二套房：首付不低于60%

但注意：公积金贷款额度有限（最高120万），很多人最终还得搭配商贷，走“组合贷”，这时候，整个贷款的首付比例按商贷的标准来执行，所以别指望靠公积金大幅降低首付压力。

这些“隐形门槛”你必须知道！

除了首付比例,还有几个关键点直接影响你实际要准备多少钱：

1. 房屋评估价 ≠ 成交价
   银行放贷是按“评估价”来的，不是你签的合同价，如果房子老、地段偏，评估价可能只有成交价的9折，比如你买500万的房子，评估价450万，银行最多贷450万的65%（首套），也就是292.5万，那你实际首付就得：500万 - 292.5万 =5万，比理论值多出几十万！

2. 税费和中介费另算
   首付只是购房款的一部分！别忘了还有契税、个税、增值税、中介费……这些加起来可能还要准备20~50万不等，尤其是满五唯一、满二这些条件，直接决定你能不能省几十万税。

3. 购房资格审核
   没有北京户口？得连续缴满5年社保或个税，离婚限购？名下有房再离？这些都可能让你卡在“资格”这一步，再多钱也白搭。

真实案例参考：小王的购房经历

我朋友小王,北漂8年，去年终于攒够首付想上车，他看中一套东五环的二手房，总价520万，普通住宅，名下无房无贷。

• 理论首付：520万 × 35% = 182万
• 评估价：480万 → 商贷可贷 480万 × 65% = 312万
• 实际首付：520万 - 312万 =208万
• 再加上契税+中介费约18万 →总资金准备要226万左右

他原以为180万就够了,结果差了近50万，差点错过心仪房源。这就是为什么我说：别只看比例，要算实际支出！

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📌 建议参考：买房前务必做这三件事

1. 先查资格：登录“北京市住建委官网”或“京通”小程序，确认自己是否有购房资格。
2. 做资金测算：不仅要算首付，还要预留税费、评估差额、装修款，建议多准备10%~15%的缓冲资金。
3. 找专业中介+律师把关：合同条款、产权核查、贷款方案，一个疏漏可能让你多花几十万，甚至踩坑。

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📚 相关法条与政策依据

• 《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知的通知》（京政办发〔2010〕56号）
• 中国人民银行、中国银保监会《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》
• 北京市住房公积金管理中心《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》（2023年修订）
• 《城市房地产管理法》第45条：商品房预售需取得预售许可，二手房交易需产权清晰、无查封。

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✍️ 小编总结

北京二手房首付多少？没有固定答案，但有清晰逻辑。
关键在于：你是首套还是二套？买的是普通住宅吗？贷款能批多少？评估价会不会打折？
别只听中介说“最低35%”，那只是理论值。真实世界里，评估价、税费、资格限制才是真正的“拦路虎”。

记住一句话：首付不是算出来的，是凑出来的。
提前规划、精准测算、专业协助，才能避免“钱不够、房丢了”的尴尬，如果你正在看房，不妨先拿着计算器，把每一笔支出都列出来——你会发现，离“上车”最近的，不是房价，而是你准备得有多充分。

买房是大事，首付是门槛，但背后的法律风险和财务规划，才是决定你未来10年生活质量的关键。
别让一时疏忽，毁了多年努力。

北京二手房首付到底要准备多少钱？看完这篇你就明白了！，本文为合飞律师原创，未经授权禁止转载，个案情况不同，建议咨询专业律师制定方案。